Sanatoria parziale difformità da titolo originario non annullato (TAR Campania n. 4871 del 05.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità ex art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001 postula che l’intervento sia stato realizzato in parziale difformità dal titolo edilizio che ha legittimato l’originaria edificazione (o dalla S.C.I.A.), nei termini di cui all’art. 34 e sino all’irrogazione delle sanzioni amministrative. L’istituto non è applicabile alle opere eseguite sulla base di un titolo successivamente annullato con sentenza passata in giudicato, le quali sono prive di titolo e soggette alla disciplina dell’art. 38 d.P.R. n. 380/2001. La verifica della parziale difformità va compiuta con riferimento allo stato legittimo preesistente, non già al titolo annullato. L’ordine di demolizione adottato in esecuzione di un giudicato è atto doveroso e vincolato, insuscettibile di annullamento per violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990. L’applicazione dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 (fiscalizzazione) presuppone un accertamento concreto della possibilità di eseguire la demolizione senza pregiudizio delle parti legittimamente edificate.

Il Fatto

Il Comune aveva adottato un’ordinanza di demolizione di opere abusive, in esecuzione di una precedente sentenza del TAR che aveva annullato il permesso di costruire e la S.C.I.A. rilasciati ai ricorrenti, confermata dal Consiglio di Stato. I ricorrenti impugnavano l’ordinanza, deducendo la legittimità delle opere e la violazione dell’art. 7 legge n. 241/1990. Successivamente, presentavano tre istanze: una S.C.I.A. in sanatoria ex art. 36-bis, una S.C.I.A. ex art. 22 per opere di demolizione e completamento, e una richiesta di permesso di costruire ex art. 34 per la fiscalizzazione di una ridotta distanza dal confine. Il Comune respingeva tutte le istanze, ritenendo le opere prive di titolo in quanto realizzate sulla scorta del titolo annullato.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso avverso l’ordinanza di demolizione, in quanto il provvedimento era stato adottato in esecuzione di una sentenza passata in giudicato, con la quale era stata accertata l’illegittimità del titolo edilizio per mancanza dei presupposti di legge. L’ordine di demolizione risulta, pertanto, atto doveroso e vincolato, rispetto al quale la mancata comunicazione di avvio del procedimento non rileva ai fini dell’annullamento.

Il Collegio ha, invece, accolto il ricorso per motivi aggiunti avverso il diniego delle istanze di sanatoria. La questione centrale riguardava l’applicabilità dell’art. 36-bis d.P.R. n. 380/2001. La norma, nel richiamare l’art. 34, si riferisce agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo. Tale titolo non poteva essere individuato nel permesso di costruire annullato, ma nello stato legittimo preesistente dell’immobile, ossia nel titolo che ne aveva consentito l’originaria edificazione. Il Comune aveva errato nel valutare la legittimità delle opere con esclusivo riferimento al titolo annullato, senza verificare la sussistenza dei presupposti per la sanatoria rispetto al titolo originario.

Con specifico riferimento alla S.C.I.A. ex art. 22, il diniego era illegittimo nella parte in cui concerneva la demolizione di opere realizzate in esecuzione del titolo annullato, trattandosi di attività volta a rimuovere le opere abusive. Quanto alla richiesta di permesso di costruire ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001, il diniego risultava apodittico, poiché il pregiudizio alla stabilità del fabbricato non era stato oggetto di una valutazione concreta e complessiva delle modalità di esecuzione degli interventi. Infine, il provvedimento non chiariva se la minore distanza determinata dal terrazzo integrasse una violazione delle distanze legali, non essendo specificato se lo stesso fosse sopraelevato rispetto al fabbricato confinante.