Simulazione assoluta del diritto di abitazione e destinazione a sede societaria (Cass. civ. Sez. II n. 6663 del 13.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità per simulazione assoluta dell’atto di costituzione del diritto di abitazione può essere affermata sulla base di un quadro presuntivo complesso, formato dalla riserva in capo al concedente della facoltà di abitare l’intero immobile unitamente al beneficiario senza limiti quantitativi né temporali, dall’assenza di prova del pagamento del prezzo e dal mancato esercizio concreto del diritto. L’apprezzamento delle presunzioni, nel caso di domanda di simulazione proposta da terzi estranei al negozio, è riservato al giudice di merito e resta incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione logica e giuridica adeguata. L’interpretazione del negozio è tipico accertamento in fatto e le censure che si risolvono nella proposta di una lettura diversa sono inammissibili. Il limite dei bisogni del titolare, sancito dall’art. 1022 cod. civ., vieta di destinare l’immobile a uso diverso dall’abitazione diretta dell’habitator e dei familiari, non essendo compatibile con tale vincolo la destinazione a sede di società commerciali.

Il Fatto

Il controricorrente conveniva davanti al Tribunale il concedente, la di lui moglie e il figlio, chiedendo di accertare la nullità o l’inefficacia per simulazione assoluta dell’atto pubblico di vendita con cui il padre aveva costituito al figlio il diritto di abitazione su un immobile di sua proprietà, riservando per sé e la moglie il diritto di abitare unitamente alla piena proprietà.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’Appello accoglieva il gravame e dichiarava la nullità dell’atto per simulazione assoluta, valorizzando la contraddittorietà della clausola, l’assenza di prova del pagamento del prezzo e l’uso dell’immobile quale sede di società di famiglia. Il beneficiario ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che denunciava l’omesso esame dell’effettivo esercizio del diritto di abitazione quale fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., è dichiarato inammissibile. Le deduzioni del ricorrente si risolvono in censure di merito sull’accertamento del fatto e sulla valutazione delle prove, profili non sindacabili in sede di legittimità.

La Corte richiama il principio per cui, quando la domanda di simulazione è proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice di merito valutare gli elementi presuntivi non solo analiticamente ma nella loro convergenza globale, con apprezzamento incensurabile se sorretto da adeguata motivazione. Nella specie la prova non è stata desunta da un’unica circostanza, ma da una serie di indizi convergenti. Sono citate, tra le altre, Cass. n. 36478/2021 e Cass. n. 29540/2019.

Il secondo motivo, relativo alla violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e 1367 cod. civ.), è anch’esso inammissibile. L’interpretazione del negozio è accertamento in fatto riservato al giudice di merito, censurabile solo per violazione dei canoni legali o motivazione inadeguata. Il giudice di merito non deve aver adottato l’unica interpretazione possibile, ma una delle possibili e plausibili. Il criterio dell’art. 1367 cod. civ. è sussidiario e non consente un’interpretazione sostitutiva della volontà delle parti, secondo Cass. n. 28357/2011.

Il quarto motivo è infondato. Il limite dell’art. 1022 cod. civ. va inteso come divieto di utilizzare la casa in modo diverso dall’abitazione diretta dell’habitator e dei familiari, come affermato da Cass. Sez. II n. 14687/2014. Non è incompatibile l’esercizio di attività lavorative all’interno dell’alloggio, quando intimamente connesse alle esigenze della persona; diverso è il caso in cui l’immobile sia destinato a sede di società commerciali.

Il ricorso è dunque rigettato, con condanna del ricorrente alle spese di lite e alle somme ex art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., essendo il giudizio definito in conformità alla proposta ex art. 380 bis cod. proc. civ.