Sottotetto e manutenzione straordinaria: legittimo il provvedimento comunale di verifica CILA (TAR Piemonte n. 1493 del 01.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il Comune, nel verificare la legittimità di una comunicazione di inizio lavori asseverata, non è tenuto a ricostruire tutte le vicende relative alla titolarità dell’immobile né a compiere complessi accertamenti sui diritti dei terzi, poiché la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non esclude l’obbligo di un controllo limitato alla sussistenza del titolo edilizio, rimanendo la controversia dominicale devoluta al giudice civile. Il sottotetto che assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano, privo di dimensioni e caratteristiche strutturali idonee a un’utilizzazione autonoma, costituisce pertinenza dell’appartamento stesso e appartiene al suo proprietario. I modesti interventi su tale porzione, consistenti nel rifacimento della scala interna, nella pavimentazione, nell’intonacatura e negli impianti, integrano manutenzione straordinaria e non un cambio di destinazione d’uso, con conseguente legittimità del provvedimento comunale che ne conferma la regolarità.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare in un edificio condominiale, ha diffidato il Comune affinché esercitasse i poteri repressivi sull’attività edilizia del controinteressato, titolare di altra unità del medesimo fabbricato. Investito della questione, il Consiglio di Stato ha accertato il silenzio-inadempimento dell’ente e gli ha ordinato di provvedere sull’istanza.

In ottemperanza, il Comune ha adottato un provvedimento con cui ha ritenuto legittima la comunicazione di inizio lavori asseverata in sanatoria presentata dal controinteressato per gli interventi su una porzione di sottotetto. La ricorrente ne ha chiesto l’annullamento, deducendo la natura condominiale del vano e la qualificazione dei lavori come ristrutturazione edilizia con mutamento di destinazione d’uso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge entrambi i motivi. Sul primo, il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non è un semplice rinvio alla tutela civilistica, ma un criterio di contemperamento: il Comune deve verificare l’esistenza del titolo per intervenire, senza però ricostruire le vicende della titolarità né accertare l’inesistenza di vincoli reali, poiché la titolarità dei diritti va sempre verificata alla stregua del diritto comune (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4745 del 2020; Cons. Stato, Sez. IV, n. 310 del 2019).

Nel caso concreto il Comune ha accertato che il locale sottotetto è collegato funzionalmente all’appartamento del controinteressato. Gli elaborati della concessione edilizia n. 16 del 1985, reperiti in archivio e prodotti in giudizio, documentano il risanamento del tetto e la posa della scala di accesso ai locali del sottotetto, “non aventi alcun altro accesso”.

Ne deriva che, almeno dal 1985, la porzione di sottotetto sovrastante l’alloggio, non altrimenti accessibile, è stata delimitata e occupata in conformità al titolo. Il Tribunale richiama il principio per cui il sottotetto che assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano, privo di dimensioni e caratteristiche strutturali idonee a un uso autonomo, è pertinenza dell’appartamento stesso (Cass. civ., Sez. II, n. 11184 del 2017).

Sul secondo motivo, il Collegio condivide la qualificazione dei lavori come manutenzione straordinaria. Il Comune ha valutato l’altezza del sottotetto, l’insufficienza delle finestrature per i parametri aero-illuminanti, la modestia degli interventi e ha escluso sia il cambio di destinazione d’uso sia l’incremento della superficie residenziale.

Il ricorso è pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese in favore del controinteressato.