Supercondominio, mancata nomina del rappresentante e vizio della delibera (Cass. civ. Sez. II n. 20052 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La mancata nomina, da parte di un condominio, del proprio rappresentante nell’assemblea del supercondominio con oltre sessanta partecipanti, prescritta dall’art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ., non determina la nullità della delibera assembleare, ma la sua annullabilità, da far valere nei modi e nei tempi dell’art. 1137 cod. civ. L’inosservanza della norma si colloca in un momento anteriore alla deliberazione e non integra alcuna delle cause di nullità, categoria configurata come residuale. La delibera dell’assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio è impugnabile dal singolo condomino solo se il correlativo rappresentante sia rimasto assente, dissenziente o astenuto rispetto alla delibera.

Il Fatto

La società, proprietaria di dieci posti auto in un fabbricato del centro, conveniva dinanzi al Tribunale di Torino il comprensorio per ottenere la declaratoria di nullità delle delibere assembleari, facendo valere la mancata nomina, ex art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ., del rappresentante del condominio del fabbricato 5/8.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando nulla le delibere per i punti rispetto ai quali sussisteva l’interesse ad agire della società attrice. La Corte d’appello di Torino rigettava l’impugnazione, confermando la sentenza di primo grado. Il comprensorio ricorre in cassazione con due motivi; resiste la società.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura la declaratoria di nullità delle delibere per la mancata nomina del rappresentante di un condominio del supercondominio, sostenendo che la norma disciplini solo la forma della rappresentanza e non incida sulla validità della costituzione dell’assemblea. Il motivo è fondato.

La Corte richiama Cass. Sez. Un. n. 9839/2021, che ha ribadito quanto già statuito da Cass. Sez. Un. n. 4806/2005: la violazione delle regole di convocazione dell’assemblea condominiale determina l’annullabilità della delibera, non la sua nullità. La categoria della nullità è configurata come residuale rispetto all’annullabilità.

Non fa eccezione il caso di specie. La delibera adottata dall’assemblea del supercondominio in assenza della nomina del rappresentante di uno dei condomini è annullabile. Il tema dell’inderogabilità della nomina trova la sua sanzione, in caso di difetto di nomina assembleare, nel ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina: il difetto di tale procedimento sanzionatorio, dovuto alla tardività della nomina da parte dell’autorità giudiziaria, non può trasformare la natura del vizio correlativo, convertendo l’annullabilità in nullità.

L’inosservanza dell’art. 67, terzo comma, disp. att. cod. civ. si colloca in un momento anteriore alla deliberazione e non determina né una mancanza originaria degli elementi costitutivi, né un’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, né un’illiceità della delibera. La sanzione della semplice annullabilità, da far valere ex art. 1137 cod. civ., è quella proporzionata alla situazione.

Anche il secondo motivo è fondato. La Corte d’appello era tenuta a pronunciarsi sul motivo specifico di appello, verificando la posizione tenuta in assemblea dal rappresentante dell’edificio cui appartiene la società impugnante. Sul punto rileva Cass. n. 8254/2025: la decisione dell’assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio può essere impugnata da ogni singolo condomino solo se il correlativo rappresentante sia rimasto assente, dissenziente o astenuto. Sono richiamate anche Cass. n. 10071/2020 e Cass. n. 6735/2020. La causa è rimessa alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.