I quorum supercondominiali si accertano sui valori reali, non sulla tabella (Cass. civ. Sez. 2 n. 20683 del 18.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il supercondominio sorge ipso iure et facto quando vi siano beni o servizi comuni a più condomini autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto. Le maggioranze per la validità delle delibere supercondominiali si calcolano ai sensi dell’art. 1136 c.c., avendo riguardo al numero degli aventi diritto e al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o di ciascun condominio. Le tabelle millesimali, ove derogatorie dei criteri legali, richiedono l’unanimità e non sono formabili per facta concludentia. La loro assenza o inattendibilità non determina di per sé l’invalidità della delibera: il giudice, su gravame del condòmino che impugni, deve accertare se i quorum siano stati raggiunti in rapporto ai valori proporzionali effettivi, anche procedendo a una verifica a posteriori. L’onere di provare il vizio dei quorum grava sul condòmino impugnante.

Il Fatto

Un condòmino impugnava, ai sensi dell’art. 1137 c.c., le delibere assembleari del supercondominio, deducendo l’errato calcolo dei quorum per violazione della tabella millesimale. Il giudice di primo grado accoglieva il gravame ritenendo non raggiunto il quorum costitutivo ex art. 1136 c.c., e la Corte d’appello confermava la decisione, escludendo che potesse farsi riferimento alla tabella comune da tempo utilizzata per prassi. Il supercondominio ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte dichiara l’inammissibilità delle censure fondate sul n. 5 dell’art. 360, comma 1, c.p.c., ricorrendo l’ipotesi della “doppia conforme” di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c.: il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità tra le due pronunce di merito.

Nel merito, richiamando il precedente di legittimità tra le medesime parti (Cass. n. 2406 del 2024), il Collegio enuncia il principio per cui le quote e i quorum deliberativi non nascono dalla tabella, ma dal rapporto di valore stabilito dalla legge o da un’eventuale convenzione. Il giudice non può quindi arrestarsi al rilievo dell’inadeguatezza della tabella, ma deve procedere all’accertamento concreto dei valori.

L’errore della Corte d’appello consiste nell’aver desunto il vizio della delibera dalla mera inattendibilità della tabella che attribuiva quote uguali ai tre lotti. Il vizio avrebbe potuto configurarsi solo all’esito della verifica che, una volta ricostruiti i valori proporzionali effettivi dei lotti, le maggioranze non fossero state raggiunte.

La Corte accoglie i motivi del ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, che applicherà i principi enunciati e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.