La delibera condominiale non può costituire servitù di cavidotto sul bene di proprietà esclusiva (Cass. civ. Sez. 2 n. 16469 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La deliberazione dell’assemblea condominiale non può disporre di un bene di proprietà esclusiva di un singolo condomino, né costituire a suo carico una servitù non prevista dal titolo convenzionale. L’installazione di una canalina per il passaggio di cavi, cioè di un cavidotto, su un terrazzo di proprietà esclusiva integra una nuova servitù prediale, che richiede il consenso del proprietario del fondo servente e non può essere legittimata dalla sola delibera assembleare. Ai fini della costituzione della servitù è sufficiente la posa in opera del manufatto destinato a ospitare i cavi, senza necessità di dimostrare che il cavo sia già stato fatto passare al suo interno. L’interpretazione della clausola negoziale istitutiva di una servitù di passaggio a favore del condominio, che ravvisi la costituzione di tanti diritti reali quanti sono i fondi dominanti appartenenti alla compagine, è censurabile in cassazione solo per violazione di specifici canoni ermeneutici, non già per la mera contrapposizione di una diversa lettura del dato negoziale.

Il Fatto

I proprietari di un’unità immobiliare, comprendente un terrazzo, acquistata con atto che dichiarava il bene gravato da servitù di passaggio pedonale a favore del Condominio, convenivano in giudizio un altro condomino, erede della venditrice, nonché il Condominio medesimo. Deducevano l’inesistenza del diritto di passaggio e impugnavano la delibera assembleare che aveva autorizzato l’installazione di un citofono a servizio della porzione dell’unità del convenuto, con creazione di una servitù di passaggio del cavo sul terrazzo di loro proprietà esclusiva.

Il Tribunale accoglieva le domande, dichiarando l’inesistenza della servitù di passaggio e la nullità della delibera. La Corte di Appello di Genova, riformando la decisione, riteneva valida la servitù di passaggio, costituita a favore di tutti i partecipanti al condominio, e legittima la delibera autorizzativa dell’impianto citofonico, escludendo la prova della costituzione di una nuova servitù. Avverso tale sentenza i proprietari proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato i primi due motivi, concernenti la statuizione sulla validità della servitù di passaggio pedonale. Il giudice di merito aveva interpretato la clausola negoziale, sulla base del criterio letterale e della regola di conservazione del contratto, nel senso della costituzione di tanti diritti reali di passaggio quanti sono i fondi dominanti appartenenti al condominio, escludendo che la mancanza di uso da parte di alcune unità immobiliari potesse inficiare la costituzione del diritto. I ricorrenti avevano contrapposto una diversa lettura del titolo, senza però dedurre la violazione di uno specifico canone ermeneutico. La Corte ha ribadito che l’interpretazione del giudice di merito, quando non sia implausibile, non può essere sostituita in sede di legittimità, essendo la censura ammissibile solo ove si indichino i canoni violati e il punto concreto del discostamento.

Il terzo motivo è stato invece accolto. La Corte ha rilevato l’irriducibile contrasto logico nella motivazione della sentenza impugnata, la quale aveva escluso la costituzione di una nuova servitù per mancata prova che la canalina contenesse il cavo del citofono. L’installazione di un citofono presuppone necessariamente il collegamento all’unità immobiliare di servizio, e la posa in opera di una canalina, cioè di un manufatto destinato a ospitare cavi, è di per sé sufficiente a integrare la costituzione della servitù.

La Corte ha inoltre precisato che il titolo convenzionale non prevedeva alcuna servitù di passaggio di cavi a carico del terrazzo, ma solo quella pedonale. Poiché il terrazzo è di proprietà esclusiva dei ricorrenti, la delibera assembleare non poteva in alcun caso disporne o costituire una servitù a suo carico, trattandosi di bene individuale e non comune. La delibera, pertanto, non poteva supplire all’assenza del titolo negoziale.

La sentenza è stata cassata limitatamente alla questione della costituzione, mediante deliberazione condominiale, della servitù di cavidotto sul bene di proprietà esclusiva, con rinvio alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.