Superficie utile “prima casa”: rilevano i muri nel calcolo dei 240 mq (Cass. civ. Sez. V n. 3319 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni cd. prima casa, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso e dell’esclusione del beneficio, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità. Il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile: l’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 va interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchina. Nel calcolo dei 240 mq rientrano pertanto anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre.

Il Fatto

Con avviso di accertamento l’Agenzia delle entrate recuperava la maggiore Iva dovuta dalla contribuente in relazione all’acquisto di un immobile, contestando l’inapplicabilità del regime agevolativo prima casa e dell’aliquota del 4%. A fondamento della pretesa l’Amministrazione poneva le riscontrate caratteristiche di lusso di uno degli immobili acquistati, ai sensi dell’art. 6 d.m. 2 agosto 1969.

La CTP di Firenze, adita dalla contribuente, accoglieva il ricorso. La CTR della Toscana confermava la sentenza di primo grado e respingeva l’appello erariale. Avverso tale pronuncia l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo; la contribuente resisteva con controricorso, illustrato ulteriormente con memoria.

La Motivazione della Corte

Con l’unico motivo l’Agenzia lamentava la violazione e falsa applicazione della Tabella A, parte II, n. 21, allegata al d.P.R. n. 633 del 1973 e dell’art. 6 d.m. 2 agosto 1969, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR ritenuto che dal calcolo della superficie dell’immobile andassero detratti i muri perimetrali e quelli interni.

Il motivo è fondato. Il giudice d’appello aveva osservato che la superficie occupata dai muri perimetrali e interni costituirebbe ostacolo alla calpestabilità dei pavimenti e quindi alla fruibilità di zone dell’immobile. Così opinando, la CTR si è posta in contrasto con il sedimentato indirizzo di legittimità, che il Collegio richiama integralmente.

Secondo Cass. n. 29643 del 2019, in tema di agevolazioni prima casa la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso dell’immobile. Il concetto di superficie utile non può quindi identificarsi con la sola superficie abitabile, dovendosi interpretare l’art. 6 del d.m. n. 1072 del 1969 nel senso che è utile tutta la superficie diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine, e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi.

Nello stesso senso Cass. n. 19286 del 2019 ha precisato che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre. Cass. n. 17470 del 2019 ha aggiunto che la superficie utile va calcolata alla stregua del d.m. Lavori Pubblici n. 1072 del 1969, non potendo applicarsi i criteri del d.m. n. 801 del 1977, richiamato dall’art. 51 della legge n. 47 del 1985, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di interpretazione estensiva. Cass. n. 8409 del 2019 ha infine ribadito che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non l’effettiva abitabilità degli ambienti.

Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza d’appello cassata e la causa rinviata per nuovo esame alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Toscana, cui è demandata anche la regolazione delle spese del giudizio.