Titolo edilizio e verifica della sola legittimazione del richiedente (Cons. Stato n. 6524 del 12.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nel rilascio di un titolo edilizio il Comune verifica la legittimazione del richiedente, accertando che sia proprietario dell’immobile o che ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente. Tale verifica non impone di comprovare la pienezza del titolo, né attribuisce all’amministrazione un potere di accertamento dei diritti reali. L’istruttoria edilizia non investe ogni profilo civilistico, ma solo i profili urbanistici ed edilizi connessi al titolo richiesto. È quindi inammissibile trasferire nel giudizio di legittimità del provvedimento la controversia sulla proprietà dell’area.

Il Fatto

Alcuni condomini presentano istanza di sanatoria per un cancello, una recinzione e un muretto realizzati su un’area che il Condominio assume di natura condominiale. Il Comune accoglie l’istanza.

Il Condominio impugna la sanatoria e gli atti connessi davanti al TAR Campania, contestando il difetto del titolo dominicale in capo ai richiedenti. Il TAR respinge i ricorsi, valorizzando un’ordinanza del giudice civile resa in un precedente giudizio possessorio. Il Condominio propone appello, deducendo l’erroneità di quella statuizione e l’omesso esame di più motivi.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato inquadra la controversia nella pretesa assenza del titolo dominicale e del nulla osta condominiale, che secondo l’appellante avrebbe dovuto costituire presupposto della sanatoria. Richiamando la propria giurisprudenza, il Collegio ricorda che la posizione del terzo che impugna il titolo edilizio è di interesse legittimo, sicché ogni accertamento deve riguardare l’interesse pubblico in materia edilizia e urbanistica, non la violazione in sé di norme afferenti al diritto dominicale.

La distinzione è netta. Quanto alla legittimazione a richiedere il titolo, il permesso di costruire può essere rilasciato a chiunque abbia titolo per richiederlo, secondo l’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, con nozione ampia di disponibilità dell’area. Il Comune deve ricercare il titolo che fonda una relazione giuridicamente qualificata tra soggetto e bene, ma non deve comprovare l’assenza di limitazioni del titolo stesso: ciò gli attribuirebbe un potere di accertamento dei diritti reali non previsto dall’ordinamento. Quanto ai profili civilistici, l’amministrazione deve valutare esclusivamente i profili urbanistici ed edilizi del titolo richiesto.

Applicando tali principi, i motivi risultano manifestamente infondati. I controinteressati hanno allegato all’istanza contratti di compravendita e atti di divisione, sufficienti secondo la soglia di accertamento richiesta, il che esclude anche la dedotta falsità delle dichiarazioni. L’istruttoria comunale risulta adeguata. Il Collegio rileva inoltre che l’azione del Condominio si connota per un venire contra factum proprium, avendo le tabelle millesimali ricondotto l’area in via esclusiva ai controinteressati, sul piano degli oneri condominiali.

Le ulteriori censure, relative al rigetto dell’istanza di autotutela, all’inefficacia della s.c.i.a. e all’obbligo di provvedere in via inibitoria, sono infondate perché presuppongono la carenza del titolo dominicale, rivelatasi insussistente. La richiesta istruttoria di verificazione è inaccoglibile per difetto di inerenza, essendo ormai acclarato il legittimo esercizio dei poteri comunali. Infine, quanto al rigetto dell’autotutela, nessuna comunicazione dei motivi ostativi è dovuta quando l’istanza di riesame è respinta con atto meramente confermativo, in applicazione dell’art. 10-bis legge n. 241/1990. L’appello è respinto, con conferma della sentenza impugnata mediante diversa motivazione.