Conoscenza del titolo in sanatoria e interesse del vicino leso (Cons. Stato n. 6265 del 03.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’impugnazione di un titolo edilizio in sanatoria decorre dalla data in cui l’interessato abbia conoscenza del rilascio della concessione in sanatoria per un’opera abusiva già esistente, e non dalla pubblicazione dell’atto all’albo pretorio. La tardività dell’impugnazione deve essere dimostrata in giudizio da chi la eccepisce, con allegazione del momento in cui il terzo ha acquisito tale conoscenza. La sola contiguità tra gli immobili, determinata proprio dalle opere oggetto di sanatoria, è sufficiente a fondare l’interesse ad agire del vicino, che il giudice può apprezzare anche d’ufficio.

Il Fatto

La vicina di un immobile confinante impugnava davanti al TAR Campania il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune nel 2019 a favore della proprietaria confinante, estendendo l’impugnazione all’autorizzazione paesaggistica presupposta e, con motivi aggiunti, alla s.c.i.a. in sanatoria del 2020 presentata per opere di completamento. Il TAR dichiarava irricevibile per tardività e comunque inammissibile per difetto di interesse il ricorso e i motivi aggiunti.

L’appellante contestava entrambe le statuizioni, deducendo di aver conosciuto il titolo solo nel 2020, quando si era attivata per verificare la legittimità dell’intervento in corso, e di non aver avuto ragione di dubitare prima di allora dello stato dell’immobile confinante, acquistato nel 2016.

La Motivazione della Corte

Il Collegio non si discosta dall’orientamento consolidato secondo cui, per il titolo edilizio in sanatoria, il termine di impugnazione decorre dalla conoscenza del rilascio, indipendentemente dalla pubblicazione all’albo pretorio. La ratio è impedire che il beneficiario della sanatoria goda di un ulteriore vantaggio, costituito dalla particolare brevità del termine che decorre dalla pubblicazione, vantaggio di cui non gode chi ha ottenuto un titolo autorizzatorio prima dell’inizio dei lavori.

Ne deriva che chi eccepisce la tardività deve dimostrare in giudizio il momento in cui il ricorrente ha avuto cognizione del titolo: onere rimasto inadempiuto nel caso di specie, poiché né la controinteressata né il Comune hanno provato una conoscenza anteriore di oltre sessanta giorni alla notifica del ricorso.

Quanto all’interesse ad agire, la sentenza impugnata contraddice sé stessa: da un lato afferma la lesività evidente degli interventi, dall’altro nega l’interesse fondandolo sulla mera vicinitas. Il Collegio rileva che la contiguità tra i fabbricati è stata determinata proprio dal primo ampliamento assentito con il titolo in sanatoria, che ha ridotto significativamente lo spazio tra gli immobili, creando spazi assimilabili a cavedi con ridotto ricambio d’aria, se non addirittura costruzione in aderenza. Tale situazione rende evidente l’interesse, sia per le condizioni igieniche, sia perché i manufatti possono precludere futuri interventi sull’immobile dell’appellante, quali l’apertura di una finestra o una sopraelevazione, e il lastrico solare può dar luogo a nuove vedute non autorizzate.

Anche per le opere realizzate sulla base della s.c.i.a. del 2020 non può escludersi l’interesse alla rimozione: il servizio igienico determina un aumento di carico sull’impianto fognario in zona classificata “A”, e il locale deposito, per la sua altezza, è trasformabile in locale abitabile, con ulteriore carico urbanistico. L’interesse poteva essere indagato d’ufficio dal primo giudice, in base alla sola contiguità e alla sua origine causale nelle opere sanate.

L’appello è quindi accolto e la sentenza annullata con rinvio al primo giudice, in applicazione dei principi delle Adunanza Plenaria n. 16 del 2024 e n. 10 del 2025. Le spese del doppio grado sono compensate.