Transazione su beni comuni e consenso unanime dei condòmini (Cass. civ. Sez. II n. 10419 del 21.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., applicabile al condominio per il rinvio dell’art. 1139 cod. civ., gli atti di disposizione dei beni comuni richiedono il consenso unanime di tutti i condòmini. La transazione che incide su un bene comune, per il suo carattere dispositivo e per le reciproche concessioni che la connotano, esige quella stessa unanimità. Il giudice di merito che omette di verificare se l’accordo transattivo abbia prodotto effetti dispositivi sul bene comune viola tali principi e incorre in un errore di diritto censurabile in cassazione.

Il Fatto

Nel corso del giudizio di appello, il condòmino aveva chiesto in via riconvenzionale il rimborso delle spese di manutenzione del tetto. Nel corso di un incontro davanti a un organismo di mediazione, il difensore del condominio aveva accettato una proposta transattiva: il condominio rinunciava al ripristino del tetto, consentendo al condòmino di conservare la terrazza, e questi rinunciava al rimborso, con modifica delle tabelle millesimali.

La Corte d’Appello aveva dichiarato il sopravvenuto difetto di interesse delle parti per intervenuta transazione stragiudiziale, respingendo l’eccezione del condominio secondo cui l’accordo sarebbe stato invalido per difetto dell’assenso di tutti i condòmini. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Preliminarmente la Corte esamina le due eccezioni di inammissibilità del ricorso. La prima, fondata sull’assenza di valida delibera assembleare, è infondata: per le azioni conservative a tutela della proprietà condominiale non è necessaria la previa delibera, come affermato da Cass. n. 24391/2008 e Cass. n. 10865/2016, essendo sufficiente il mandato conferito dall’amministratore.

Anche la seconda eccezione, relativa alla posizione dell’amministratore dimissionario e in prorogatio, è respinta. L’assemblea aveva richiesto espressamente la prorogatio e, in ogni caso, il ricorso per cassazione volto a impedire il passaggio in giudicato di una sentenza sfavorevole costituisce atto urgente compiuto in regime di prorogatio.

Nel merito, il primo motivo è fondato. La Corte richiama l’art. 1108, terzo comma, cod. civ., applicabile al condominio in virtù del rinvio dell’art. 1139 cod. civ., che esige il consenso di tutti i comunisti per gli atti di alienazione del fondo comune o di costituzione su di esso di diritti reali. Tale unanimità è necessaria anche per la transazione avente ad oggetto i beni comuni, poiché essa rientra, per i suoi elementi costitutivi e per le reciproche concessioni, fra i negozi a carattere dispositivo.

La Corte territoriale, discostandosi da tali principi, ha omesso di verificare se la transazione avesse prodotto effetti dispositivi sul tetto, bene comune, trasformato in parte in terrazza a uso esclusivo del condòmino con corrispondente modifica delle tabelle millesimali. L’errore di diritto è evidente e comporta la cassazione con rinvio per nuovo esame.

Il secondo motivo, relativo alla nullità della sentenza per definizione d’ufficio della causa senza contraddittorio, resta assorbito. La Corte rinvia alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione, che regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.