La sopraelevazione su lastrico solare richiede la prova della compatibilità sismica (Cass. civ. Sez. 2 n. 23487 del 18.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione comprende anche la trasformazione di locali preesistenti che, pur senza aumento dell’altezza del fabbricato, comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato stesso. Le prescrizioni della normativa antisismica sono integrative dell’art. 1127, secondo comma, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, superabile solo con la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che sia la sopraelevazione sia la struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico. In mancanza di tale prova, il diritto di sopraelevare non sorge e la domanda di demolizione non può essere paralizzata.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità condominiale convenne in giudizio il proprietario della mansarda, deducendo che i lavori di ampliamento realizzati sul lastrico solare avevano provocato danni e compromesso la stabilità dell’intero complesso immobiliare. Il Tribunale accolse solo la domanda risarcitoria, escludendo la natura condominiale del lastrico e l’illegittimità urbanistica dell’opera.

La Corte d’appello di Firenze, in parziale riforma, accertò che la costruzione era stata realizzata in violazione della legislazione sulla sicurezza sismica, ritenendo l’intervento difforme dalle previsioni della normativa regionale, integrativa dell’art. 1127 c.c., e condannò il proprietario alla demolizione dell’intero ampliamento.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rigetta il ricorso e chiarisce la nozione di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c.: essa non richiede necessariamente la creazione di un nuovo piano o l’aumento dell’altezza del fabbricato, ma comprende ogni intervento che comporti l’occupazione della colonna d’aria sovrastante l’edificio. Nel caso di specie, l’incremento volumetrico realizzato sul lastrico solare integra gli estremi della sopraelevazione.

Quanto alle condizioni statiche, il limite segnato dall’art. 1127, secondo comma, c.c. esprime un divieto assoluto, superabile solo con il consenso unanime dei condomini e con l’esecuzione delle opere di rafforzamento necessarie. Il divieto sussiste anche quando le strutture, una volta elevata la nuova fabbrica, non siano in grado di sopportare le sollecitazioni sismiche.

La Corte ribadisce che le prescrizioni delle leggi antisismiche sono integrative dell’art. 1127 c.c. e che la loro violazione fa sorgere una presunzione di pericolosità della sopraelevazione. Grava sull’autore della costruzione l’onere di provare che sia la nuova fabbrica sia la struttura sottostante siano idonee a fronteggiare il rischio sismico; in mancanza, la domanda di demolizione non può essere paralizzata.

Nel caso concreto, il ricorrente non aveva fornito tale prova, dolendosi anzi della mancata effettuazione della verifica sismica nel corso del giudizio. Le censure volte a contestare la parametrazione dell’ampliamento al singolo blocco edilizio piuttosto che all’intero complesso a schiera sono state ritenute dirette a una inammissibile rivalutazione del merito delle risultanze della CTU.

Il motivo di ricorso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. è stato dichiarato inammissibile, non essendo configurabile l’omesso esame di un fatto storico decisivo quando il giudice di merito abbia comunque considerato la circostanza, ancorché non dia conto di tutte le risultanze probatorie. Parimenti inammissibili sono risultati i motivi relativi alla mancata rinnovazione della CTU e alla valutazione delle prove, preclusa nel giudizio di legittimità.