Trasferimento diritti edificatori residui subordinato all’asservimento dell’area libera (TAR Lombardia n. 1128 del 31.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il trasferimento dei diritti edificatori residui, ai sensi dell’art. 7, comma 11, delle NdA del Piano delle Regole, presuppone che l’area di decollo sia ancora libera, asservibile volumetricamente alla pertinenza beneficiaria e destinata a bonifica e sistemazione a verde. Una volta che quell’area sia stata integralmente edificata secondo la disciplina vigente al momento dell’intervento, il presupposto dell’area libera viene definitivamente meno e il trasferimento diviene impraticabile. La previsione convenzionale che riservi al soggetto attuatore l’utilizzo futuro dei diritti residui non costituisce autonoma fonte di attribuzione, restando subordinata all’assetto urbanistico eteronomo. Il provvedimento negativo sorretto da più ragioni autonome è immune dalle censure quando almeno una di esse, non contestata, resista allo scrutinio del giudice.

Il Fatto

La società ricorrente, dopo aver acquisito un complesso immobiliare in precedenza destinato a insediamento produttivo editoriale, ne avviava la rigenerazione mediante demolizione e ricostruzione, con realizzazione di tre edifici residenziali. L’intervento era governato da una convenzione urbanistica del 12 luglio 2018, che all’art. 16, comma 3, riservava al soggetto attuatore la facoltà di utilizzare in futuro i diritti edificatori residui, in loco o in altre aree del territorio comunale.

A seguito dell’approvazione di una variante al PGT, la società presentava istanza di modifica della convenzione per trasferire la volumetria residua in altri ambiti di rigenerazione. Il Comune accoglieva parzialmente l’istanza, rigettando tuttavia il trasferimento per assenza di aree libere e per impossibilità di reperire quote ERS o relative monetizzazioni. La società impugnava il diniego davanti al TAR Lombardia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto l’ordito prescrittivo applicabile. L’art. 7, comma 11, delle NdA del PdR consente il trasferimento dei diritti edificatori tra pertinenze dirette site in ambiti di rigenerazione, ma lo subordina a tre condizioni: l’asservimento volumetrico dell’area di decollo, la sua bonifica e sistemazione a verde, nonché la valutazione istruttoria dell’Amministrazione sull’idoneità dell’area libera ad assolvere il fabbisogno di servizi generato.

Su questa base il Tribunale ritiene immune da vizi logico-giuridici il percorso esegetico del Comune. Poiché l’area da cui trasferire i diritti era già stata compiutamente edificata, risultava impossibile l’asservimento finalizzato alla sistemazione a verde e alla forestazione: veniva così a mancare la condicio indefettibilmente richiesta dalla disciplina urbanistica.

Il Collegio precisa poi il rapporto tra disciplina previgente e sopravvenuta. La volumetria disponibile secondo le prescrizioni vigenti al momento dell’intervento iniziale si era esaurita con la costruzione dei tre edifici. Il nuovo assetto regolatorio non attribuisce la facoltà di recuperare diritti edificatori ormai consumati secondo la disciplina allora applicabile. L’area, divenuta satura, non può qualificarsi come libera: con l’edificazione è venuto meno il bene stesso da cedere.

Quanto alla previsione convenzionale invocata dalla ricorrente, il Tribunale ne esclude la portata autonoma. L’art. 16, comma 3, della convenzione resta subordinato all’assetto regolatorio eteronomo che governa l’utilizzo dei diritti edificatori e non può valere come autonoma norma di attribuzione di facoltà.

Da ultimo, il Collegio rileva che il provvedimento impugnato si fonda su un secondo, autonomo ordine di ragioni — l’incompatibilità con gli artt. 8, comma 5, e 15, comma 2, delle NdA del PGT — non oggetto di alcuna censura. Richiamando il principio per cui è sufficiente che una sola delle ragioni del diniego resista allo scrutinio perché il provvedimento rimanga immune dalle censure, il ricorso è respinto. Le spese sono compensate.