Usucapione di bene condominiale e litisconsorzio necessario di tutti i condomini (Cass. civ. Sez. II n. 19691 del 16.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La domanda con cui un terzo, agendo contro il condominio, pretenda l’accertamento della proprietà esclusiva di un bene che si assume condominiale incide sul diritto pro quota di ciascun condomino e ne impone la partecipazione litisconsortile. Ove il convenuto non si limiti a resistere, ma svolga una domanda riconvenzionale mirante ad affermare la personale proprietà esclusiva, negando quella comune, il contraddittorio deve estendersi a tutti i condomini, poiché una sentenza che affermi la proprietà esclusiva in confronto di uno solo di essi sarebbe inutiliter data. Il vizio di mancata integrazione del contraddittorio, rilevabile anche d’ufficio e ritualmente dedotto in appello, determina la nullità della sentenza di primo grado e il rinvio al giudice di primo grado ex art. 354, primo comma, cod. proc. civ., non potendosi far perdere ai condomini pretermessi un grado di giudizio.

Il Fatto

Il condominio di un edificio ha convenuto in giudizio la società proprietaria del fondo confinante, deducendo che quest’ultima si era appropriata di una striscia di cortile condominiale, larga circa un metro e mezzo. Ha chiesto l’accertamento della proprietà condominiale della striscia, la libertà della stessa da diritti della convenuta e il risarcimento dei danni. La società si è costituita e, in via riconvenzionale, ha chiesto l’accertamento della sua proprietà esclusiva dell’intero distacco per intervenuta usucapione.

Il Tribunale ha respinto le domande attoree e accolto la riconvenzionale di usucapione. La Corte d’Appello ha rigettato l’appello, compensando le spese in ragione del contrasto giurisprudenziale sul litisconsorzio necessario dei condomini nelle cause di usucapione di beni condominiali. Il condominio ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi; la società ha resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di legittimazione dell’amministratore. La delibera assembleare che aveva conferito l’incarico, ancorché viziata per mancato raggiungimento delle maggioranze ex art. 1136, commi quarto e secondo, cod. civ., non era stata impugnata e restava produttiva di effetti. L’azione a tutela della pretesa proprietà condominiale e la difesa contro la riconvenzionale di usucapione rientravano tra le attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 cod. civ. e art. 1131, secondo comma, cod. civ., non richiedendo autorizzazione assembleare.

Nel merito, il primo motivo è stato accolto. La Corte ha dato continuità al più recente indirizzo, richiamando Cass. n. 26208 del 2019, Cass. n. 3575 del 2018 e Sezioni Unite n. 25454 del 2013. Il principio è che la pretesa del terzo, estraneo al condominio, di accertamento di un diritto di proprietà esclusiva sul bene condominiale pregiudica i diritti dei condomini e ne impone la partecipazione litisconsortile.

Le Sezioni Unite avevano già distinto l’ipotesi in cui il convenuto si limiti a resistere, senza coinvolgere la posizione proprietaria di altri soggetti, dalla diversa ipotesi in cui il convenuto resista e svolga una domanda riconvenzionale tesa ad affermare la personale proprietà esclusiva. Solo in quest’ultimo caso sussiste il litisconsorzio con tutti i condomini. La Corte ha esteso tale lettura al caso del terzo che agisca contro il condominio affermandosi proprietario esclusivo con domanda mirante al giudicato di accertamento.

Il vizio processuale, se rilevato in appello come richiesto, avrebbe determinato la nullità della sentenza di primo grado e il rinvio al giudice di primo grado ex art. 354, primo comma, cod. proc. civ. L’impugnata sentenza è stata quindi cassata con rinvio al Tribunale in diversa composizione, affinché prendano parte al giudizio tutti i condomini.

Il secondo e il terzo motivo, inerenti al mancato esame dell’azione ex art. 949 cod. civ. e alla legittimazione della società a proporre la riconvenzionale di usucapione, sono stati assorbiti. Il ricorso incidentale condizionato è stato respinto: le azioni conservative dei beni comuni rientravano nelle attribuzioni dell’amministratore e la proposizione dell’appello era stata ratificata dall’assemblea, senza che la delibera annullabile fosse stata annullata.