Revoca dell’autorizzazione a costruire e responsabilità precontrattuale tra le parti (Cass. civ. Sez. III n. 19693 del 16.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accordo con cui un proprietario si impegna ad autorizzare il vicino a costruire a distanza inferiore a quella legale, in cambio della modifica del confine tra i fondi, incide su diritti immobiliari e deve essere concluso in forma scritta ad substantiam, a pena di nullità, ai sensi dell’art. 1350 c.c.. Ove tale intesa sia rimasta solo allo stadio delle trattative, la sua interruzione senza giustificato motivo integra responsabilità precontrattuale ai sensi degli artt. 1337 e 1338 c.c., purché la controparte abbia maturato un ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. Il pregiudizio risarcibile è circoscritto al solo interesse negativo, costituito dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative. Il giudice di legittimità può correggere la motivazione erronea in diritto della sentenza impugnata, confermandone il dispositivo, ai sensi dell’art. 384, comma 4, cod. proc. civ..

Il Fatto

Una proprietaria ha agito in giudizio nei confronti del fratello per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della revoca dell’autorizzazione che questi le aveva rilasciato per edificare alcuni manufatti sul confine delle rispettive proprietà. Il convenuto, in via riconvenzionale, ha chiesto la demolizione di manufatti realizzati in violazione delle distanze legali e l’eliminazione di uno scarico fognario.

Il Tribunale di Avezzano ha accolto alcune domande di entrambe le parti. La Corte d’appello di L’Aquila ha dichiarato la nullità del giudizio di primo grado in relazione alla domanda riconvenzionale, per difetto di integrità del contraddittorio, e ha condannato il convenuto al risarcimento in favore della sorella. Avverso tale decisione il soccombente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, con cui si denunciava la illegittima partecipazione di un giudice onorario al collegio decidente, è stato respinto. La Corte ha richiamato la sentenza n. 41 del 17 marzo 2021 della Corte costituzionale, osservando che, al momento in cui la decisione impugnata è stata adottata e pubblicata, tale partecipazione doveva ritenersi legittima.

Il secondo motivo, relativo alla presunta inammissibilità dell’appello per violazione dell’art. 342 cod. proc. civ., è stato dichiarato inammissibile. Il ricorrente, in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ., non ha richiamato adeguatamente il contenuto dell’atto di appello, rimettendo alla Corte l’individuazione delle censure: ciò non è consentito nel giudizio di legittimità.

Il cuore del provvedimento riguarda il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente. La Corte ha anzitutto rilevato che l’accordo tra le parti per l’autorizzazione a costruire in deroga alle distanze legali e per la modifica del confine avrebbe dovuto essere concluso in forma scritta ad substantiam, ai sensi dell’art. 1350 c.c., incidendo su diritti di natura immobiliare. Il Tribunale non aveva esaminato la questione della forma; la Corte d’appello aveva invece riconosciuto all’intesa un valore giuridico vincolante, con una motivazione che la Cassazione ha ritenuto erronea in diritto, perché contraddittoria nel qualificare l’intesa ora come negozio valido, ora come fonte di mera legittima aspettativa.

Le censure sulla ricostruzione dei fatti sono state ritenute inammissibili: esse si risolvono in una contestazione della valutazione delle prove, operata prudentemente dalla Corte territoriale con motivazione non meramente apparente, come tale non sindacabile in sede di legittimità. La Corte d’appello ha accertato che la condotta della sorella non fu contraria a buona fede, non essendo stato fissato alcun termine perentorio, mentre quella del fratello, che ha revocato l’autorizzazione prima del rilascio della concessione, lo è stata.

La Corte ha quindi confermato il dispositivo finale, correggendo la motivazione: i riferimenti alla legittima aspettativa e all’affidamento della parte, uniti all’accertamento del carattere contrario a buona fede della condotta del convenuto, giustificano la responsabilità sotto il profilo precontrattuale, ai sensi degli artt. 1337 e 1338 c.c., secondo i principi affermati dalla giurisprudenza richiamata (tra cui Sez. 6-2, Ordinanza n. 34510 del 16/11/2021). Il danno riconosciuto, limitato alle spese inutilmente sopportate, corrisponde al solo interesse negativo, coerentemente con la natura precontrattuale della responsabilità (Sez. 3, Sentenza n. 24625 del 3/12/2015). Il ricorso è stato rigettato, con compensazione integrale delle spese di legittimità.