Valore venale aree edificabili e delibere comunali presuntive (Cass. civ. Sez. V n. 19807 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le delibere con cui il Comune predetermina il valore delle aree fabbricabili ai sensi dell’art. 59 del d.lgs. n. 446 del 1997 non hanno natura imperativa e integrano presunzioni semplici, quali supporti razionali offerti dall’amministrazione al giudice, utilizzabili come indici di valutazione anche per annualità anteriori a quella della loro adozione. Esse, da un lato, delimitano il potere di accertamento dell’ente quando l’imposta sia versata su un valore non inferiore a quello predeterminato; dall’altro, non impediscono di rideterminare l’imposta in presenza di atti pubblici o privati che rechino elementi idonei a contraddirle. Nel processo tributario la posizione paritaria delle parti impone al giudice di valutare la consulenza tecnica di parte, dell’ente o del contribuente, nel concreto della sua concludenza dimostrativa, senza attribuirle un’efficacia probatoria ex se. Il giudice d’appello che non apprezza la forza presuntiva della delibera e omette l’esame della consulenza dell’ente confonde l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo con l’onere della prova, incorrendo in vizio di motivazione.

Il Fatto

Il Comune, dopo aver acquisito la media dei valori minimi di mercato della zona, predeterminava con delibera di Giunta il valore venale delle aree edificabili. Una società aveva acquistato un’area a destinazione artigianale e, nella denuncia ai fini dell’imposta comunale, ne aveva quantificato il valore in misura pari a quello indicato dal Comune. Per una successiva annualità l’ente emetteva avviso di accertamento, liquidando l’imposta sul medesimo valore predeterminato.

La società impugnava l’atto, contestando vizi procedimentali e sostenendo un valore venale inferiore. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso; la Commissione tributaria regionale rigettava l’appello dell’ente, valorizzando la crisi del mercato immobiliare e la perizia di parte della contribuente. Il Comune ricorreva per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina il quarto motivo, che denuncia la violazione dell’art. 59 del d.lgs. n. 446 del 1997 e dell’art. 2697 cod. civ., per avere il giudice d’appello addossato all’ente l’onere di provare con perizia il valore del cespite, senza considerare che il regolamento comunale determina una presunzione legale di quel valore, superabile dal contribuente.

Il collegio richiama il proprio consolidato orientamento: le delibere adottate ai sensi dell’art. 59 del d.lgs. n. 446 del 1997 svolgono una funzione analoga a quella degli studi di settore e si atteggiano a mera fonte di presunzioni hominis, paragonabili ai bollettini di quotazioni di mercato o ai notiziari Istat. Esse non hanno natura imperativa, ma offrono al giudice indici di valutazione utilizzabili anche per annualità anteriori alla loro adozione.

La delibera, da un lato, delimita il potere di accertamento dell’ente quando l’imposta sia versata su un valore non inferiore a quello predeterminato; dall’altro, non impedisce all’ente di rideterminare l’imposta ove venga in possesso di atti pubblici o privati recanti elementi specifici idonei a contraddire i valori ricavati in via presuntiva dalle aree circostanti.

Nel caso concreto la Commissione regionale, disattendendo tali principi, non ha considerato la forza presuntiva della delibera di Giunta con cui l’ente aveva determinato il valore dell’immobile. La sentenza è inoltre censurabile per avere omesso di valutare la consulenza tecnica di parte prodotta dal Comune.

La Corte ribadisce che la posizione paritaria delle parti davanti al giudice tributario non consente di attribuire alla relazione di stima dell’ufficio un’efficacia dimostrativa ex se, prescindendo dall’effettiva idoneità persuasiva delle fonti di prova, in un processo che ammette ampio spazio per le prove atipiche. La consulenza di parte, dell’ente o del contribuente, va valutata in concreto nel suo contenuto. Il giudice regionale ha invece confuso l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo con l’onere della prova. Il quarto motivo è accolto, assorbiti i restanti, con cassazione con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.