Vasca ludica pertinenziale e deroga paesaggistica nel Paesaggio Naturale (TAR Lazio n. 147 del 20.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di autorizzazione paesaggistica, la vasca ludica accessoria a un immobile residenziale, per dimensioni contenute e specifiche caratteristiche, integra una pertinenza anche in senso urbanistico e non una nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1), d.P.R. n. 380/2001. Ai fini del discrimen tra opera pertinenziale e nuova costruzione, il parametro dirimente non è la superficie dello specchio acqueo, bensì la massima lunghezza percorribile in linea retta, da misurarsi sulla diagonale maggiore o sul diametro massimo. Ove tale misura non ecceda m. 12, difetta l’attitudine natatoria anche solo amatoriale e l’opera resta priva di autonomia funzionale ed economico-sociale. Ne consegue che l’intervento non rientra tra le costruzioni vietate dal punto 3.2 della tabella B allegata all’art. 22 del PTPR Lazio e non può essere legittimamente negato.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un immobile residenziale in area assoggettata a vincolo archeologico e classificata dal PTPR come Paesaggio Naturale, aveva ottenuto nel corso del 2018 l’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 d.lgs. n. 42/2004 per una serie di lavori di sistemazione delle pertinenze. Il parere favorevole della Soprintendenza aveva però escluso la realizzazione della vasca ludica.

Dopo un primo ricorso definito con sentenza di accoglimento per vizio procedimentale, il ricorrente ha presentato nel luglio 2024 una nuova istanza riferita alla sola vasca, rappresentandola come completamento delle opere già assentite. Il Comune di Gaeta, emesso il preavviso di diniego ex art. 10-bis l. n. 241/1990 e non ritenute condivisibili le osservazioni, ha comunicato il diniego della nuova autorizzazione paesaggistica. Da qui il ricorso, affidato al difetto di motivazione, alla carenza di istruttoria e alla qualificazione dell’opera come pertinenza dell’abitazione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal dato normativo: l’area ricade nell’unità classificata come Paesaggio Naturale, per la quale l’art. 22 PTPR impone la conservazione dei beni e inibisce le iniziative di trasformazione pregiudizievoli. La tabella B, al punto 3.2, esclude la costruzione di manufatti fuori terra o interrati qualificati come nuova costruzione dall’art. 3, comma 1, lett. e.1), d.P.R. n. 380/2001. La stessa norma esclude però dal concetto di nuova costruzione gli interventi pertinenziali non qualificati come tali dallo strumento urbanistico e quelli con aumento volumetrico inferiore al 20% dell’edificio principale.

Poiché né il superamento del tetto volumetrico né la qualificazione urbanistica come nuova costruzione risultano contestati, la decisione si concentra sulla sussumibilità della vasca nel concetto di pertinenza. La relazione tecnica richiamata nel provvedimento descrive l’opera come completamento di lavori già autorizzati, la definisce “vasca ludica di pertinenza dell’immobile” e ne riconosce la funzione migliorativa e di maggiore fruibilità dello spazio esterno, con dimensioni di ml 4,20 per ml 9,50.

Sul piano giurisprudenziale, il Collegio aderisce all’indirizzo che, in tema di piscine, impone una valutazione caso per caso delle caratteristiche e dimensioni, secondo la nozione di pertinenza urbanistica, più restrittiva di quella civilistica, elaborata dal Cons. Stato, sez. VII, n. 5605 del 25 giugno 2024. L’opera deve essere funzionale all’edificio principale, integrarsi con esso e non essere idonea a produrre un’autonoma utilità economico-funzionale.

Il passaggio decisivo riguarda il criterio di misurazione. Il Collegio ritiene che l’unità di misura appropriata non sia la superficie dello specchio acqueo, bensì la lunghezza massima in linea retta, da calcolarsi sulla diagonale maggiore o sul diametro massimo. Assumendo come riferimento la misura delle corsie olimpioniche (m. 50) e semiolimpiche (m. 25), si ricava che al di sotto di m. 12 difetta l’attitudine natatoria anche amatoriale e l’opera conserva solo funzione di ornamento o commoditas. Nella specie la diagonale è pari a m. 10,39, inferiore alla soglia: la vasca è quindi pertinenza e non rientra tra le costruzioni vietate dal punto 3.2 della tabella B.

Il ricorso è pertanto accolto, con assorbimento delle censure non esaminate e annullamento dei provvedimenti impugnati. Le spese sono compensate tra ricorrente e Comune, nulla nei confronti della Soprintendenza non costituita.