Abusi edilizi e cambio destinazione d’uso: visione unitaria e ordinanza di demolizione (TAR Lazio n. 146 del 20.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di abusi edilizi la valutazione dell’illecito presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, dovendosi identificare l’opera con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare e risultando irrilevante il frazionamento dei singoli interventi. Il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante quando comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, anche se non accompagnato da opere edilizie, ove determini un aumento del carico urbanistico. Nei provvedimenti sanzionatori edilizi, di natura doverosa e vincolata, non è configurabile violazione del principio di proporzionalità. Il sequestro penale dell’immobile abusivo non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma ne determina soltanto una inefficacia temporanea, decorrendo il termine di rimessione in pristino dal dissequestro, che l’interessato ha l’onere di richiedere.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha disposto la demolizione delle opere edilizie abusive realizzate su un fabbricato di sua proprietà e il ripristino dei luoghi. Gli abusi contestati consistono nel cambio di destinazione d’uso dell’edificio da opificio a residenza, nella maggiorazione dell’altezza rispetto ai limiti consentiti, nella realizzazione di opere in variante senza previa autorizzazione paesaggistica e nell’esecuzione di opere strutturali senza preventiva autorizzazione sismica.

Il complesso era stato oggetto di sequestro preventivo penale. Il ricorrente ha dedotto il difetto di istruttoria, il travisamento dei fatti, la conformità dell’altezza al PRG vigente, l’esistenza delle autorizzazioni paesaggistica e sismica e l’illegittimità dell’ordinanza perché emessa in pendenza del sequestro. Il Comune non si è costituito in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge il ricorso. Sul primo motivo osserva che l’ordinanza non si è limitata a recepire acriticamente la segnalazione della Regione Carabinieri Forestale, essendovi prova dell’attività istruttoria compiuta dall’ente anche prima di tale segnalazione, con risultanze convergenti.

Sul cambio di destinazione d’uso il Tribunale richiama l’orientamento secondo cui gli abusi devono valutarsi unitariamente, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare. Il cambio di destinazione d’uso rileva quando impone il passaggio a una diversa categoria funzionale ex art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, anche senza opere, perché aumenta il carico urbanistico e configura ristrutturazione edilizia. Nella specie la considerazione unitaria delle condotte svela l’unitarietà del movente: realizzare progressivamente un’abitazione residenziale dove la disciplina urbanistica consentiva solo complessi produttivi.

Il Collegio esclude che l’art. 11 delle NTA sul alloggio del custode giovi al ricorrente: tale unità non è stata mai richiesta né prevista; è ammessa solo in via strumentale e accessoria; le proporzioni dimensionali non risultano soddisfatte e nessun residente ha mai rivestito la qualità di custode.

Quanto all’altezza, il Tribunale rileva che il PPE decaduto resta ultrattivo, ai sensi dell’art. 17, comma 1, legge n. 1150/1942, per le prescrizioni di zona, tra cui quella sull’altezza massima di 7,50 ml, mentre l’edificio presenta un’altezza superiore. I nuovi parametri del PRG riguardano strutture produttive, non edifici residenziali, la cui edificazione resta vietata nell’area.

Sui motivi quarto e quinto il Collegio osserva che le autorizzazioni paesaggistica e sismica sono state acquisite a lavori quasi ultimati, e non in via previa come richiesto dall’art. 146 d.lgs. n. 42/2004 e dagli artt. 93 e 94 d.P.R. n. 380/2001. Sul sequestro penale il Tribunale richiama l’insegnamento costante: esso non incide sulla legittimità dell’ordinanza, ma ne determina solo una inefficacia temporanea, gravando sull’interessato l’onere di chiedere il dissequestro. Il Collegio dispone infine la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica per le valutazioni di competenza.