Vincolo parcheggi pertinenziali per recupero sottotetti: termine perentorio anteriore al titolo (TAR Lombardia n. 811 del 18.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Negli interventi di recupero ai fini abitativi dei sottotetti che comportino la realizzazione di nuove unità immobiliari, il termine per la produzione dell’atto di asservimento dei parcheggi pertinenziali ha natura perentoria. Esso va rispettato anteriormente alla presentazione della s.c.i.a. o al rilascio del permesso di costruire, poiché l’ammissibilità stessa dell’intervento dipende dal previo scioglimento dell’alternativa tra reperimento degli spazi e monetizzazione. La tardiva produzione dell’atto, successiva alla dichiarazione di fine lavori, non è una mera irregolarità sanabile, difettando un elemento costitutivo del titolo abilitativo. È conseguentemente legittima la previsione regolamentare comunale che impone la costituzione del vincolo prima del titolo edilizio.

Il Fatto

La società ricorrente è proprietaria di uno stabile in Milano, edificato con licenza edilizia del 1956 e composto da sette unità immobiliari. Dal 2019 la proprietà ha avviato interventi edilizi, tra cui il recupero a uso abitativo di due vani del sottotetto, mediante s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire presentata nel 2019. In sede di asseverazione la parte si è impegnata a produrre copia dell’atto di vincolo delle autorimesse pertinenziali entro la dichiarazione di fine lavori.

Il vincolo è stato sottoscritto nel novembre 2021 e trascritto il 23 novembre 2021, dopo la fine lavori del 4 agosto 2021. Con comunicazione del dicembre 2022 il Comune, ritenuto tardivo l’atto, ha imposto il pagamento di € 17.326,10 a conguaglio del contributo di costruzione e per la monetizzazione dei parcheggi. La società ha impugnato la comunicazione e l’art. 114, comma 16, del Regolamento edilizio comunale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 64, comma 3, della legge regionale n. 12 del 2005, che subordina gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti all’obbligo di reperire spazi per parcheggi pertinenziali, con vincolo garantito da atto da trascriversi, salva la monetizzazione in caso di impossibilità. La norma regionale non indica il momento esatto di predisposizione dell’atto.

La previsione regolamentare comunale, che impone il vincolo prima dell’emissione del permesso di costruire o della presentazione della d.i.a. (oggi s.c.i.a.), è ritenuta legittima. Il Collegio argomenta che la stessa ammissibilità dell’intervento è legata al previo scioglimento dell’alternativa tra reperimento degli spazi e monetizzazione: ciò impone l’individuazione dei parcheggi prima della realizzazione dell’intervento.

Il termine è perentorio, desumendosi il limite temporale dal tenore dell’art. 114, comma 16, e dal Modulo regionale di asseverazione. A sostegno richiama l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 e la giurisprudenza sulla natura dei termini, da valutare secondo la funzione assolta e l’interesse pubblico coinvolto (TAR Lombardia n. 689 del 2026). Non pertinente è invece il riferimento all’art. 66, comma 2, che riguarda parcheggi in sottosuolo di immobili preesistenti.

Quanto alla posizione della ricorrente, il vincolo risulta trascritto il 23 novembre 2021, dopo la fine lavori e dopo la segnalazione di agibilità del 20 settembre 2021, in violazione di entrambe le prescrizioni. La riserva di trascrivere il vincolo prima dell’agibilità è nulla per contrasto con norme inderogabili. La produzione tardiva non è mera irregolarità, creando incertezza sulla validità del titolo ed esponendo l’amministrazione all’alea di un adempimento incerto. Il rapporto oneri del maggio 2021 è atto meramente istruttorio, non lesivo. Il ricorso è respinto; la ricorrente è condannata alle spese di giudizio di € 2.000,00.