Scioglimento del condominio e oneri probatori: la presunzione ex art. 1117 c.c. non opera sulla divisibilità (Cass. civ. Sez. 2 n. 22124 del 27.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. opera sull’individuazione delle parti destinate all’uso comune all’interno di un edificio e non si pronuncia sulla questione anteriore se più corpi di fabbrica formino un unico edificio o edifici autonomi suscettibili di separazione ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. Ne consegue che, accertata l’autonomia strutturale dei fabbricati sulla base della documentazione prodotta dai condomini favorevoli alla separazione, grava su chi eccepisce la comunione di singole parti — quale fatto ostativo alla divisione — l’onere di provarla ex art. 2697, secondo comma, c.c. La permanenza in comune di alcune delle cose indicate nell’art. 1117 c.c. non osta allo scioglimento, essendo compatibile con l’autonomia degli edifici ai sensi dell’art. 62, primo comma, disp. att. c.c., e resta assorbita nella regolamentazione infra-condominiale dei nuovi condomìni. La costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. richiede lo stato di fatto manifestato da segno apparente, la successiva separazione delle proprietà e l’assenza di volontà contraria.

Il Fatto

Un complesso immobiliare, composto da due fabbricati distinti (civico 7 e civico 9) edificati in epoche diverse dal medesimo dante causa, era stato oggetto di una delibera assembleare del 22 giugno 2019 che ne disponeva lo scioglimento in due condomìni separati, confermando le servitù attive e passive nello stato attuale e addebitando a uno dei condomini una quota di spese per la riparazione del tetto di una rimessa comune a una parte dei condomini. Il condomino ritenuto leso aveva impugnato la delibera dinanzi al Tribunale, domandandone la nullità o l’annullamento e la restituzione della somma versata. Il giudice di primo grado aveva rigettato le domande, riconoscendo la validità della delibera e l’autonomia strutturale dei due edifici.

La Corte d’appello di Milano aveva confermato la decisione, escludendo che la comunione del muro perimetrale e dell’area di sedime fosse stata provata e ritenendo irrilevante la sovrapposizione della cucina del bar (civico 9) con il tetto del civico 7. Aveva inoltre negato che la delibera avesse costituito ex novo servitù, trattandosi di rapporti già instauratisi e confermati nello stato attuale. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’erede del soccombente, sulla base di tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, con riferimento al primo motivo, ha escluso l’inversione dell’onere probatorio denunciata. La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non si estende alla questione preliminare della configurabilità di un unico edificio o di più edifici autonomi, che resta sottratta al suo ambito di operatività. L’accertamento dell’autonomia strutturale, fondato su planimetrie e schede catastali, esaurisce l’onere dei condomini favorevoli alla separazione, mentre la prova della comunione delle parti dedotte come ostative alla divisione grava su chi eccepisce l’indivisibilità. Nel caso di specie, tale prova non era stata fornita, atteso che la dedotta comunione non integra una prova negativa ma una prova positiva della destinazione all’uso comune, agevolmente fornibile con documentazione catastale o atti di provenienza.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha rigettato la tesi dell’illegittimità della divisione per la presenza di interferenze qualificate come gravi. Il richiamo a Cass. 27507/2011 è stato ritenuto non pertinente, poiché la distinzione ivi operata riguarda le interferenze che impongono limitazioni reali a sfere giuridiche altrui, preclusive della divisione fuori dei casi di unanimità o di provvedimento giudiziale. Nel caso di specie, la motivazione della Corte territoriale non consente di ravvisare interferenze di tale gravità, essendo stata accertata la piena autonomia strutturale dei due fabbricati. La semplice unicità del mappale o l’edificazione in epoche diverse non denota la volontà di unificazione strutturale, come richiesto dall’orientamento di Cass. 22041/2019, richiamato dalla ricorrente.

Sul terzo motivo, la Corte ha riconosciuto un’imprecisione formulativa nella sentenza impugnata, che aveva affermato che il dante causa, quale proprietario unico, avesse “creato una servitù”. Tale espressione va letta in conformità al sistema, nel senso che il proprietario unico ha posto in essere la situazione di fatto — l’installazione della canna fumaria — destinata a integrare il presupposto materiale di una servitù futura. Il principio applicabile è quello della costituzione per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., che opera ipso iure al momento della separazione delle proprietà quando ricorrano lo stato di fatto manifestato da segno apparente, la successiva separazione e l’assenza di volontà contraria. Tutti i presupposti erano integrati, con la conseguente insussistenza delle denunciate violazioni degli artt. 1027, 1059 e 1108 c.c. La delibera non ha disposto di diritti altrui, ma ha riconosciuto lo stato di fatto preesistente.

La domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta dalla controricorrente è stata infine rigettata, non ricorrendo gli estremi della mala fede o colpa grave. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di ciascuna delle parti controricorrenti.