Locazione di box non integra di per sé attività commerciale senza verifica del quid pluris (Cass. civ. Sez. 5 n. 10827 del 23.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione tributaria di impresa commerciale non coincide con quella civilistica: ai sensi dell’art. 55 d.P.R. n. 917/1986, rileva l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c., pur se non organizzate in forma di impresa. Il requisito dell’organizzazione è indispensabile solo per il diritto civile, mentre per il diritto tributario assume rilievo la professionalità abituale dell’attività. Tuttavia, la mera locazione di immobili a terzi non equivale necessariamente all’esercizio di attività commerciale produttiva di reddito d’impresa; il giudice di merito deve verificare l’esistenza di un quid pluris rispetto alla gestione del patrimonio immobiliare, accertando in concreto se l’attività svolta trascenda gli atti di conservazione e valorizzazione del bene.

Il Fatto

A seguito di verifica della Guardia di Finanza, l’Agenzia delle Entrate emetteva avviso di accertamento nei confronti del contribuente, recuperando a tassazione redditi per l’anno d’imposta 2009. L’Ufficio contestava al contribuente di aver svolto attività di impresa consistente nella locazione di posti auto presso un immobile di sua proprietà, riqualificando il relativo reddito da reddito fondiario a reddito di impresa.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso del contribuente e annullava l’atto impositivo. La Commissione Tributaria Regionale della Campania, Sezione Staccata di Salerno, accoglieva invece l’appello dell’Amministrazione finanziaria. Avverso tale sentenza il contribuente proponeva ricorso per cassazione con tre motivi; l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il secondo motivo di ricorso, con il quale si deduceva la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, secondo comma, num. 4, c.p.c. La censura è ritenuta infondata: il vizio di motivazione che legittima la cassazione è solo quello che attinge il cosiddetto minimo costituzionale di esplicitazione delle ragioni della decisione, patologia non ravvisabile nella fattispecie, avendo la CTR dato pienamente conto delle ragioni poste a base della ripresa a tassazione.

Quanto al primo e al terzo motivo, esaminati congiuntamente, la Corte richiama il costante orientamento secondo cui la nozione civilistica e quella tributaristica di imprenditore commerciale divergono. Per il diritto tributario, ai sensi dell’art. 55 del Tuir, non è richiesto il requisito organizzativo, essendo sufficiente che l’attività sia svolta con professionalità abituale, anche attraverso un unico affare di non trascurabile rilevanza economica. Risulta quindi erronea la tesi del ricorrente secondo cui l’Amministrazione avrebbe dovuto dimostrare l’esistenza di una stabile organizzazione.

Tuttavia, la Corte precisa che la mera locazione di immobili a terzi non equivale automaticamente all’esercizio di attività commerciale. Secondo il consolidato orientamento nomofilattico, occorre verificare se l’attività svolta trascenda la gestione del patrimonio immobiliare e integri una vera e propria attività commerciale. Sul punto viene richiamata anche la prassi dell’Agenzia delle Entrate, che ha escluso la natura imprenditoriale della semplice locazione di appartamenti quand’anche svolta da un’impresa.

I giudici di merito non si sono conformati a tali principi: la CTR ha qualificato come esercizio di impresa commerciale il possesso di un garage e la locazione dei relativi posti auto, senza sottoporre a idonea verifica gli elementi rappresentativi del quid pluris richiesto. La sentenza impugnata viene quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, Sezione Staccata di Salerno, affinché proceda a un nuovo e motivato esame, valutando sia gli elementi addotti dall’Ufficio sia quelli indicati dal contribuente, ivi compresa l’assenza di personale addetto e di servizi accessori e il dato della locazione a lungo termine dei posti auto.