Stima diretta per immobili speciali: ammissibile metodo indiretto da prezziari (Cass. civ. Sez. 5 n. 23294 del 15.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censiti nei gruppi D ed E, è determinata con stima diretta per ogni singola unità, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939 e dell’art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949. Tale stima può essere effettuata con il procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero con il procedimento indiretto, basato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile o dal valore di costo di ricostruzione, tenendo conto di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell’unità immobiliare. Nel procedimento indiretto, i valori OMI, privi dei requisiti di precisione e gravità, non costituiscono fonte di prova del valore venale in comune commercio e devono essere combinati con ulteriori indizi.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di accertamento rettificando il classamento di un immobile a destinazione commerciale, elevando la rendita catastale dichiarata dal contribuente con procedura DOCFA. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente il ricorso, determinando un valore intermedio della rendita. La Commissione Tributaria Regionale della Campania, sezione staccata di Salerno, confermava la decisione di primo grado, rigettando sia l’appello dell’Ufficio che quello incidentale del contribuente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione è chiamata a pronunciarsi sull’unico motivo di ricorso con il quale l’Agenzia delle Entrate deduce la violazione e falsa applicazione delle norme afferenti il classamento degli immobili urbani a destinazione speciale, contestando la correttezza della rendita determinata dai giudici di merito.

La Suprema Corte, preliminarmente, ricostruisce il quadro normativo di riferimento, rammentando che, per gli immobili a destinazione speciale, la rendita è determinata con stima diretta per ogni singola unità, non essendo possibile fare riferimento al sistema tariffario. Tale stima può essere effettuata con il procedimento diretto, disciplinato dagli artt. 15-26 del d.P.R. n. 1142 del 1949, ovvero con il procedimento indiretto, disciplinato dagli artt. 27-30 del medesimo decreto, modalità tra loro alternative.

Richiamando la costante giurisprudenza di legittimità, la Corte afferma che il procedimento indiretto può fondarsi sul valore di mercato dell’immobile, determinato anche attraverso il valore di costo di ricostruzione, con un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale dell’unità. Nel caso di specie, la CTR ha correttamente proceduto alla stima diretta con il procedimento indiretto, non essendo possibile fare riferimento al canone di locazione, utilizzando i dati dei prezziari di massima di altri uffici provinciali, non applicati direttamente ma come base per individuare un valore medio, rapportato ai valori di acquisto del bene e a quello dichiarato ai fini dell’imposta di successione.

La sentenza impugnata si pone, quindi, in linea con la giurisprudenza di legittimità, non avendo ritenuto attendibile il ricorso ai parametri forniti dai valori OMI, in presenza di dati più precisi relativi al costo di acquisto e al valore denunciato in sede di successione. I valori OMI, infatti, sono privi dei requisiti di precisione e gravità e devono essere combinati con ulteriori indizi, limitandosi a fornire indicazioni di massima del valore venale, che può variare in funzione di molteplici parametri. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese.