Motivazione apparente sull’IMU: valore delle aree fabbricabili e potenzialità edificatoria (Cass. civ. Sez. V n. 725 del 11.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta sugli immobili, qualora il giudice di merito condivida il valore dell’area fabbricabile determinato dal Comune senza indicare alcuno dei criteri previsti dall’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, la motivazione della sentenza è apparente. Essa, benché graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione e non consente alcun controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento, con violazione del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. Il vizio è denunziabile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. Nella determinazione del valore delle aree fabbricabili rileva la mera potenzialità edificatoria e non l’effettiva capacità edificatoria del terreno.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da un Comune per l’omesso pagamento dell’IMU relativa all’anno 2013. La questione centrale riguarda i criteri di calcolo del valore dei terreni ai fini della determinazione dell’imposta.

La Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso del contribuente. La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di primo grado, affermando che per il valore rileva la mera potenzialità edificatoria e non l’effettiva capacità edificatoria, e che il valore fissato dal Comune scaturisce da un procedimento di stima che tiene conto di tale potenzialità. Il contribuente ricorre per cassazione con due motivi; il Comune è rimasto intimato.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, oltre alla violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. e all’omesso esame di un fatto decisivo. La Corte, esaminata preliminarmente l’ammissibilità del ricorso, lo ritiene fondato.

La sentenza impugnata, dopo avere correttamente affermato che rileva la mera potenzialità edificatoria, ha condiviso il valore fissato dal Comune sul solo rilievo che esso scaturisce da un procedimento di stima conforme a un principio di legittimità. La Corte osserva che questa è l’unica motivazione sul punto e che essa non dà conto di quali criteri siano stati concretamente utilizzati per la determinazione del valore.

La norma di riferimento, l’art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, fissa il valore delle aree fabbricabili nel valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per i lavori di adattamento, ai prezzi medi di mercato. Nella sentenza impugnata non si rinviene alcun riferimento a tali criteri: la motivazione è quindi del tutto apparente.

La Corte richiama un precedente di legittimità reso tra le stesse parti (Cass., Sez. 6-5, n. 4118 del 2021) e ricorda che il vizio di motivazione apparente ricorre quando la sentenza, pur graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione, recando argomentazioni inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice (Cass., Sez. U, n. 22232/2016; Sez. 6-5, n. 13977/2019; Sez. 6-1, n. 6758/2022; Sez. 5, n. 27551/2024).

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omessa pronuncia sulla questione relativa a sanzioni e interessi, sollevata con il ricorso introduttivo e reiterata in appello. Anche questo motivo è fondato: la domanda, oggetto di discussione in entrambi i gradi di merito e decisiva sul quantum della pretesa impositiva, non è stata esaminata né nello svolgimento del fatto né nella motivazione.

Dall’accoglimento dei due motivi consegue la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania, in diversa composizione, per l’accertamento dei presupposti impositivi e l’esame delle domande proposte, oltre che per le spese del giudizio di legittimità.