Condono edilizio in area vincolata: abuso maggiore non sanabile (TAR Lazio n. 340 del 01.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusive di tipologia 1, 2 e 3, tra cui il mutamento di destinazione d’uso con opere da magazzino agricolo a civile abitazione, non sono suscettibili di condono edilizio quando realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico-ambientale, a prescindere dalla loro conformità alle prescrizioni urbanistiche e dalla circostanza che il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa. La disciplina regionale del Lazio, con l’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 del 2004, è più restrittiva di quella statale perché preclude la sanatoria anche per i manufatti realizzati prima dell’apposizione del vincolo. Il diniego di condono ha natura vincolata, sicché il decorso del tempo e lo svolgimento di atti istruttori da parte dell’amministrazione non fondano alcun affidamento tutelabile del privato al mantenimento dell’opera illecita.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato nel dicembre 2004 istanza di condono edilizio per la sanatoria del mutamento di destinazione d’uso, realizzato senza titolo, di un fabbricato preesistente da magazzino agricolo a civile abitazione, situato in area del Comune di Sabaudia. L’intervento è stato ascritto alla tipologia 3 ai sensi dell’art. 32, d.l. n. 269 del 2003, convertito nella l. n. 326 del 2003.

L’amministrazione comunale, dopo aver comunicato i motivi ostativi ai sensi dell’art. 10-bis, l. n. 241 del 1990, ha respinto l’istanza rilevando che le opere ricadono in area sottoposta a tutela paesaggistico-ambientale e inclusa nel perimetro di una zona di protezione speciale, e che non sono conformi alle prescrizioni urbanistiche vigenti. Il ricorrente ha impugnato il diniego deducendo la violazione di legge, l’eccesso di potere e il travisamento dei fatti, sostenendo in particolare che all’epoca della domanda non vi sarebbe stato alcun vincolo sull’area.

La Motivazione della Corte

Il collegio muove dall’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269 del 2003, che esclude la sanatoria delle opere realizzate su immobili soggetti a vincoli di tutela degli interessi idrogeologici, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette. La norma regionale di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 del 2004 è ancora più restrittiva, perché preclude la sanatoria anche per le opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo, a tutela di valori di precipuo rilievo costituzionale.

Il Tribunale ricostruisce le condizioni della sanatoria in area vincolata: la realizzazione dell’opera prima dell’imposizione del vincolo, la conformità alle prescrizioni urbanistiche, l’appartenenza alle tipologie di illecito minore di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1, e il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo. Il difetto anche di una sola di tali condizioni esclude la sanatoria, anche quando il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa.

Il collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui gli abusi maggiori di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria quando realizzati su immobili vincolati, a prescindere dalla conformità urbanistica e dalla natura relativa dell’inedificabilità, mentre restano sanabili, se conformi agli strumenti urbanistici, gli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6.

Nel caso concreto la sanatoria richiesta riguarda un abuso di tipologia 3 e, dunque, un abuso maggiore. La presenza del vincolo paesaggistico-ambientale e della zona di protezione speciale è circostanza ostativa di per sé sufficiente a escludere la condonabilità, rendendo irrilevante ogni questione sulla conformità urbanistica dell’edificazione, problematica che può porsi soltanto per gli abusi di tipologia 4, 5 e 6.

Il Tribunale esclude poi che il vincolo sia successivo alla domanda o alla data di ultimazione dell’abuso, poiché il divieto di edificazione nella fascia di rispetto di 150 metri dagli argini dei corsi d’acqua, oggi posto dall’art. 142, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 42 del 2004, risale all’art. 82, comma 5, d.P.R. n. 616 del 1977 e costituisce limite inderogabile all’attività edificatoria. Infine, il decorso del tempo e lo svolgimento di atti istruttori sono irrilevanti, data la natura vincolata del diniego. Il ricorso è respinto; nulla sulle spese, non essendosi costituita l’amministrazione vittoriosa.