Ordine di demolizione al conduttore: onere di accertare la responsabilità dell’abuso (TAR Piemonte n. 1581 del 07.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento con cui il Comune ingiunge la rimozione o la demolizione di opere abusive deve essere notificato al proprietario e al responsabile dell’abuso, ai sensi dell’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001. Quando il destinatario dell’ordine è un soggetto privo di un rapporto qualificato con l’immobile assimilabile a quello del proprietario, come il conduttore o affittuario, l’amministrazione è tenuta a svolgere i necessari approfondimenti istruttori e a motivare in modo puntuale la sua responsabilità. È pertanto illegittimo il provvedimento di demolizione che qualifichi il destinatario come affittuario senza allegare le circostanze idonee a imputargli l’effettiva realizzazione degli abusi. Il silenzio dei privati di fronte al verbale di sopralluogo o alla comunicazione di avvio del procedimento non legittima un’errata qualificazione del soggetto chiamato alla reintegrazione dello stato dei luoghi.

Il Fatto

La società ricorrente è affittuaria di un’area a destinazione artigianale e commerciale nel Comune di Torino, acquisita in locazione nell’anno 2011, quando versava in stato di parziale abbandono. A seguito di una serie di sopralluoghi effettuati dal nucleo di vigilanza edilizia nel 2023, il Comune ha contestato abusi edilizi ricadenti in fascia di rispetto fluviale e in zona sottoposta a vincolo paesaggistico: tettoie metalliche di rilevante estensione, strutture infisse al suolo con fondazioni, roulottes e container, recinzioni permanenti, strada interna e movimenti di terra.

Con l’ordinanza impugnata, il Comune ha ingiunto alla ricorrente e alla società proprietaria la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, ai sensi degli artt. 31, comma 2, e 35 del d.P.R. n. 380 del 2001. La ricorrente ha chiesto l’annullamento, deducendo tra l’altro la propria estraneità agli abusi in qualità di semplice affittuaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge preliminarmente l’eccezione di inammissibilità sollevata dal Comune, secondo cui la ricorrente non avrebbe censurato l’esistenza dei vincoli sull’area. La società ha interesse all’annullamento dell’ordinanza indipendentemente dalla dimostrazione del vincolo paesaggistico, poiché deduce motivi di diverso tenore, tutti idonei a travolgere il provvedimento sanzionatorio.

Il terzo motivo, che investe la legittimazione passiva della ricorrente, è ritenuto assorbente e fondato. Il Comune ha ordinato alla società di rimuovere quanto abusivamente eseguito in qualità di affittuario, non di proprietario né di autore o responsabile dell’abuso. Ciò configura la violazione dell’art. 31, secondo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001, che impone di ingiungere la rimozione al proprietario e al responsabile dell’abuso.

Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui, in caso di non coincidenza tra proprietario e autore dell’abuso, il Comune deve accertare preliminarmente se il conduttore sia il responsabile degli abusi e allegare le circostanze idonee a imputargli l’effettiva realizzazione, con puntuale motivazione (TAR Veneto, Sez. II, n. 1689 del 2024).

Nei verbali di sopralluogo depositati non vi è traccia di accertamenti sull’epoca di realizzazione dei manufatti e sugli effettivi autori. La superficialità dell’istruttoria sul profilo soggettivo è confermata dalla sentenza n. 1178 del 2026 di questa Sezione, che ha accolto il ricorso collegato della società proprietaria, anch’essa destinataria dell’ordinanza, rilevando che l’amministrazione aveva omesso di verificare la responsabilità dell’illecito edilizio. Il Comune, nel qualificare la ricorrente come affittuario, ha omesso di verificare e motivare la sua responsabilità.

Assorbiti i restanti motivi, l’ordinanza è dichiarata illegittima e annullata nella parte riferita alla società ricorrente. Le spese sono compensate per la peculiarità della vicenda.