Agevolazione prima casa su immobile in costruzione: ultimazione entro il triennio (Cass. civ. Sez. V n. 3891 del 16.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
I benefici fiscali cd. prima casa spettano anche all’acquirente di un immobile in corso di costruzione, purché il fabbricato sia destinato ad abitazione e presenti le caratteristiche non di lusso richieste dall’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II-bis, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986. L’agevolazione, tuttavia, si conserva solo se la finalità dichiarata nell’atto di acquisto — destinare l’immobile a propria abitazione — è realizzata entro il termine triennale di decadenza stabilito per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio. In assenza di un termine legale specifico per l’ultimazione dei lavori, tale termine coincide con quello previsto per i controlli, pari a tre anni dalla registrazione dell’atto, al quale si aggiunge l’ulteriore triennio per l’accertamento ex art. 76, comma 2, d.P.R. n. 131 del 1986.

Il Fatto

La contribuente aveva acquistato un fabbricato allo stato grezzo da adibire ad abitazione, invocando l’agevolazione prima casa nell’atto di trasferimento. L’amministrazione finanziaria aveva contestato la sussistenza dei presupposti del beneficio, poiché i lavori non erano stati ultimati nel triennio successivo alla registrazione dell’atto.

La contribuente impugnava l’avviso di accertamento, sostenendo che nessuna norma imponeva di completare l’immobile nel triennio. I giudici di prime cure accoglievano il ricorso e la Commissione Tributaria Regionale, in sede di appello dell’ufficio, confermava la decisione, affermando la sussistenza dei requisiti di legge e l’assenza delle caratteristiche di lusso escludenti l’agevolazione. L’Agenzia delle Entrate ricorreva quindi per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla constatazione che i benefici prima casa devono essere riconosciuti anche in caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio della nota II-bis, volta a promuovere l’acquisto della casa da adibire ad abitazione. È sufficiente che a tale finalità tenda l’acquirente con l’atto di trasferimento e che l’immobile presenti le caratteristiche delle abitazioni non di lusso.

Richiedere la presenza degli elementi distintivi già al momento della cessione escluderebbe dall’agevolazione proprio l’acquisto di appartamenti di nuova costruzione, di solito effettuato prima dell’ultimazione. La stessa natura dell’imposta di registro, in quanto imposta d’atto, impone una valutazione delle clausole negoziali desumibili dal documento registrato: se il contribuente dichiara di voler adibire l’immobile a propria abitazione e che si tratta di fabbricato non di lusso, l’agevolazione va riconosciuta.

Il punto decisivo riguarda però il termine di ultimazione. La disciplina ratione temporis applicabile non prevede un termine espresso; esso deve farsi coincidere con quello entro cui l’amministrazione deve verificare i requisiti, ex art. 76, comma 2, d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione. Se il legislatore non fissa un termine per una condizione da cui dipende il beneficio, questo non può essere più ampio di quello previsto per i controlli, i quali altrimenti non avrebbero senso.

La Corte richiama il principio già affermato da Cass. n. 18300 del 2004 e Cass. n. 3604 del 2003, secondo cui i benefici si conservano solo se la finalità dichiarata è realizzata entro il termine triennale di decadenza. Viene inoltre richiamata Cass. Sez. Un. n. 1196 del 2000, che distingue il mendacio originario dal mendacio per evento sopravvenuto: nel primo il potere dell’ufficio sorge subito, nel secondo solo dall’evento stesso, con onere di allegazione e prova ex art. 2697 cod. civ..

Nel caso concreto l’avviso di liquidazione risulta emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e riguarda la mancata ultimazione nel triennio, circostanza non contestata. Il motivo è dunque fondato: la sentenza impugnata è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la controversia è decisa nel merito con il rigetto del ricorso della contribuente.