Onere di urbanizzazione e plusvalenza con omesso esame del fatto decisivo (Cass. civ. Sez. V n. 6934 del 15.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, la mancata considerazione, da parte del giudice di merito, della circostanza che i costi degli oneri di urbanizzazione erano già stati computati nella perizia di stima del compendio immobiliare integra il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Il fatto storico oggetto del motivo deve essere un vero e proprio fatto, in senso storico e normativo, principale ex art. 2697 cod. civ. o secondario, purché controverso, e deve essere indicata la sua natura decisiva ai fini del decidere. La sua obliterazione, quando l’intera controversia inerisce al computo di tale voce nel valore del terreno compravenduto, determina la cassazione della sentenza impugnata.

Il Fatto

La contribuente aveva alienato un terreno edificabile, cedendo gratuitamente al Comune le porzioni necessarie alle opere di urbanizzazione primaria e alle aree a standard, come previsto dallo strumento urbanistico attuativo approvato. Successivamente aveva commissionato una perizia di stima per la riqualificazione dei valori ai sensi dell’art. 7 della l. n. 448/2011.

Sulla base di quella perizia l’Ufficio aveva determinato la plusvalenza da cessione, applicando l’aliquota media del 23 per cento. La contribuente contestava la pretesa sostenendo che gli oneri di urbanizzazione dovevano essere considerati nel valore dell’immobile, riducendo così la differenza con il prezzo di vendita. Il giudice di primo grado respingeva la tesi; la sentenza veniva però riformata in appello, con integrale annullamento della ripresa a tassazione. L’Agenzia delle entrate ricorreva allora in Cassazione con unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorso dell’Ufficio è affidato a un solo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., per omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Si contesta, in particolare, che non sia stato considerato quanto esposto dall’Ufficio nella memoria di costituzione, dove si riportava il contenuto della stima del perito, dalla quale emergeva che i costi degli oneri di urbanizzazione erano stati effettivamente computati.

La Corte ritiene il motivo completo e fondato. Il rappresentante della pubblica accusa rappresenta la mancata considerazione del fatto storico contenuto nella perizia di rivalutazione, officiata dalla stessa parte contribuente, circa l’avvenuta considerazione degli oneri di urbanizzazione nella valutazione del bene. Si tratta di un fatto storico di natura decisiva.

Il Collegio ricorda che il fatto rilevante ai sensi della norma processuale invocata deve concretarsi in un vero e proprio fatto, in senso storico e normativo: un fatto principale ex art. 2697 cod. civ., cioè costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo, oppure anche un fatto secondario, dedotto in funzione di prova di un fatto principale, purché controverso. Di tale fatto deve essere indicata anche la natura decisiva ai fini del decidere, secondo il richiamo a Cass., Sez. V, n. 16655/2011.

Nel caso esaminato l’intera controversia inerisce al computo o meno degli oneri di urbanizzazione quale parte del valore del terreno compravenduto, ai fini della determinazione della plusvalenza da cessione. L’obliterazione di tale circostanza, essenziale e determinante, integra dunque il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. Il ricorso, avendo rispettato questi canoni, è dichiarato ammissibile e fondato.

La Corte accoglie pertanto il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.