Revocatoria: irrilevante l’effetto prenotativo del preliminare trascritto (Cass. civ. Sez. III n. 9566 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare, anche se trascritto, non è assoggettabile ad azione revocatoria ordinaria, perché non produce effetti traslativi e ha una portata dispositiva solo potenziale e futura. L’azione ex art. 2901 cod. civ. può riguardare esclusivamente il contratto definitivo stipulato in adempimento del preliminare, poiché solo al momento della stipula del definitivo può essere compiutamente valutato l’eventus damni. L’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare non anticipa né sostituisce l’effetto traslativo, restando estraneo alla valutazione di pregiudizio per le ragioni del creditore dell’alienante.

Il Fatto

La società creditrice otteneva dal Tribunale di Roma, con sentenza n. 5505/2019, la dichiarazione di inefficacia ex art. 2901 cod. civ. del contratto con cui l’alienante aveva trasferito a una società acquirente la nuda proprietà di un immobile. Il trasferimento era stato preceduto da un contratto preliminare, trascritto, e seguito dal definitivo.

La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 7353/2021, rigettava l’appello principale e quello incidentale, confermando l’accoglimento dell’azione. La società acquirente ricorreva per cassazione con tre motivi, deducendo la prescrizione dell’azione, la violazione delle regole sulla prova presuntiva del consilium fraudis e l’omesso esame di fatti decisivi.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il rapporto tra contratto preliminare e azione revocatoria. Il preliminare non è configurabile come atto di disposizione patrimoniale, perché la sua portata dispositiva è solo potenziale e futura. Da ciò discende che oggetto dell’azione può essere soltanto il definitivo, unico atto che, riducendo il patrimonio immobiliare, realizza il concreto pericolo di pregiudizio per il creditore.

Il Collegio dichiara infondata la tesi dell’effetto prenotativo. La trascrizione del preliminare non influisce sull’effetto traslativo e non consente di anticipare gli effetti della disposizione: difettando il trasferimento, mancano i presupposti per dichiarare il preliminare inefficace. La verifica dell’eventus damni va compiuta con riferimento all’atto e al momento della stipula definitiva, secondo l’indirizzo già espresso dalla Corte.

Quanto al secondo motivo, la Corte rileva che la ricorrente chiede una rivalutazione dei fatti di causa. Spetta al giudice del merito valutare l’opportunità del ricorso alle presunzioni, individuare i fatti certi, apprezzarne rilevanza e concludenza e compiere una valutazione complessiva degli indizi. Chi censura un ragionamento presuntivo deve dimostrarne l’assoluta illogicità o contraddittorietà, non prospettare un convincimento diverso.

La trascrizione dell’ordinanza di sequestro conservativo è qualificata come indizio ulteriore e non decisivo, rispetto agli altri elementi che avevano fondato l’accoglimento. Il terzo motivo è dichiarato inammissibile per il limite di deducibilità del vizio di motivazione in presenza di doppia conforme, nonché perché non costituisce “fatto” una questione o un punto, ma un preciso accadimento storico o naturalistico. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese tra ricorrente e ricorrente incidentale adesivo.