ICI, criteri legali tassativi per la stima delle aree fabbricabili (Cass. civ. Sez. V n. 11158 del 28.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’imposta comunale sugli immobili, la misura del valore venale del suolo edificabile deve essere ricavata dai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato per aree analoghe. Tali criteri sono tassativi e il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito a un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza con riferimento all’anno di imposizione. Essi non possono essere surrogati da valutazioni aprioristiche e indimostrate, fondate su dati di diversa provenienza. È nulla per motivazione apparente la sentenza che liquidi le eccezioni della parte come prive di pregio e infondate, senza indicarne il contenuto né le ragioni del rigetto.

Il Fatto

Una contribuente, comproprietaria di un’area fabbricabile, impugnava gli avvisi di accertamento con i quali il Comune aveva liquidato l’ICI per gli anni di imposta dal 2007 al 2011, contestando l’omessa o infedele dichiarazione quanto al valore del bene.

La Commissione tributaria regionale, accogliendo l’appello del Comune, riteneva tempestivo l’esercizio del potere impositivo e confermava la stima operata dall’ente. La contribuente ricorreva per cassazione con cinque motivi, dolendosi in particolare della violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 e della nullità della sentenza per motivazione apparente.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il quarto motivo, con cui si deduceva la tardività degli avvisi per l’anno 2007. La censura muove dal presupposto del versamento insufficiente, ma non si misura con la ratio decidendi della pronuncia impugnata, fondata sull’omessa e infedele dichiarazione. Il Giudice regionale aveva correttamente computato il termine quinquennale dall’anno in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata. Il motivo è pertanto inammissibile.

Il primo motivo è invece fondato. La Corte ribadisce che la misura del valore venale del suolo va ricavata dai parametri dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, qualificati come tassativi. Il giudice di merito non può sottrarsi al loro esame e non può sostituirli con valutazioni aprioristiche, come quelle fondate su un dato acquisito dall’Agenzia del Territorio riferito a una compravendita di epoca successiva agli anni di imposizione.

La sentenza impugnata ha espressamente affermato che l’elenco degli elementi normativi non è vincolante. Tale affermazione contrasta con l’orientamento consolidato richiamato dalla Corte e integra la violazione di legge denunciata con il parametro di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c. Restano assorbiti i profili relativi all’omesso esame dei limiti urbanistici.

È pure fondato il terzo motivo. La Commissione regionale ha liquidato le ulteriori eccezioni come mere “lamentele prive di pregio”, senza riepilogarne il contenuto né spiegarne le ragioni del rigetto. Secondo il principio consolidato a partire da Sezioni Unite n. 8053 del 2014, è apparente la motivazione che non renda percepibili le ragioni della decisione e non consenta alcun controllo sull’iter logico seguito. La nullità è ravvisata per violazione dell’art. 132, primo comma, num. 4, c.p.c.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, dichiara assorbiti il secondo, il quinto e la seconda parte del primo, e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche, in diversa composizione, anche per le spese.