Il vincolo idrogeologico non esclude l’edificabilità ai fini IMU se non assoluta (Cass. civ. Sez. 5 n. 23288 del 15.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, l’esistenza di un vincolo idrogeologico che condizioni di fatto l’edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dell’area, rilevante ai sensi dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, ma incide unicamente sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo la base imponibile. Tale principio non opera qualora le limitazioni alle facoltà del proprietario imposte dal predetto vincolo comprimano fino ad annullare completamente la vocazione edificatoria dell’area, traducendosi in un vincolo di inedificabilità assoluto, evenienza che deve essere accertata in concreto dal giudice di merito.

Il Fatto

Il contribuente impugnava dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma un avviso di accertamento emesso dal Comune di Fiumicino per il recupero a tassazione IMU relativo all’anno 2014, avente ad oggetto un’area edificabile di sua proprietà, ricadente in zona C3B di nuova edificazione a bassa densità e soggetta a vincoli paesaggistici e idrogeologici. Il giudice di primo grado rigettava il ricorso, ritenendo decisiva la qualificazione dell’immobile come edificabile secondo il PRG, mentre la Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio accoglieva il gravame, escludendo il presupposto impositivo sulla base della ritenuta prevalenza del vincolo idrogeologico, che svuotava completamente il diritto di edificabilità.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha accolto il ricorso dell’Ente impositore, censurando la sentenza impugnata per violazione dell’art. 5 del d.lgs. n. 504/1992 e dell’art. 2, primo comma, lett. b), del medesimo decreto, come interpretato autenticamente dal d.l. n. 203/2005 e dal d.l. n. 223/2006. La Corte ha ribadito che l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicazione del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.

La natura edificabile non viene meno per la sola esistenza di vincoli che condizionino “di fatto” l’edificabilità, come il vincolo paesaggistico e il vincolo idrogeologico, i quali producono effetti solo sulla base imponibile dell’imposta. Sul punto, la Corte ha richiamato il proprio consolidato orientamento, espresso da Cass. n. 19963 del 2019, evidenziando che un’area fabbricabile in base al piano regolatore comunale è soggetta all’imposta a prescindere dall’esistenza di vincoli fattuali edificatori.

Quanto alla natura del vincolo imposto da un Piano di bacino approvato, la Corte ha precisato che le relative disposizioni hanno carattere immediatamente vincolante per le amministrazioni e per i privati, e che la pianificazione di bacino, essendo riconducibile alla materia della “tutela dell’ambiente” di competenza legislativa esclusiva dello Stato, prevale sugli strumenti pianificatori regionali e locali, come confermato dalla giurisprudenza costituzionale (Corte cost. n. 85 del 1990; nn. 232, 246, 251, 254 del 2009; n. 50 del 2017; n. 117 del 2020; n. 57 del 2026).

Cionondimeno, la Corte ha chiarito che il vincolo idrogeologico non determina automaticamente una inedificabilità assoluta, imponendo piuttosto un regime autorizzatorio aggiuntivo e graduato in funzione del livello di rischio stabilito dal P.A.I., che richiede un accertamento caso per caso. Non può escludersi che il concreto atteggiarsi dei vincoli arrivi a comprimere fino ad annullare del tutto la vocazione edificatoria dell’area, ma tale evenienza deve essere verificata dal giudice di merito, il quale non può limitarsi ad affermare apoditticamente la prevalenza dei piani di bacino sul PRG.

Nel caso di specie, la Corte regionale aveva escluso l’imposizione IMU senza accertare l’effettiva incidenza dei vincoli sull’edificabilità dell’area, omettendo di verificare l’esistenza di espressi divieti contenuti in atti sovraordinati che si traducano in vincoli di inedificabilità assoluta. La sentenza è stata pertanto cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.