ICI: parametri dell’art. 5 d.lgs. 504/1992 tassativi per il valore delle aree (Cass. civ. Sez. V n. 11161 del 28.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, la misura del valore venale del suolo, ai fini della determinazione della base imponibile, deve essere ricavata dai parametri vincolanti previsti dall’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che per le aree fabbricabili hanno riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e ai prezzi medi rilevati sul mercato per aree con analoghe caratteristiche. Tali criteri normativamente determinati sono tassativi: il giudice di merito, investito della questione del valore attribuito a un’area fabbricabile, non può esimersi dal verificarne la corrispondenza, tenuto conto dell’anno di imposizione, né può surrogarli con valutazioni aprioristiche e indimostrate. È nulla per motivazione apparente la sentenza che liquidi le eccezioni della parte come prive di pregio e di fondatezza, senza indicarne il contenuto né spiegare le ragioni del rigetto.

Il Fatto

Un contribuente, comproprietario di un’area fabbricabile, impugnava gli avvisi di accertamento con cui il Comune aveva liquidato l’ICI per gli anni di imposta dal 2007 al 2011, contestando omissioni e infedeltà dichiarative quanto al valore del bene.

La Commissione tributaria regionale accoglieva l’appello del Comune, ritenendo non maturata la decadenza dall’esercizio del potere impositivo e affermando che l’elenco degli elementi dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 non è vincolante né esaustivo. Il contribuente ricorreva per cassazione con cinque motivi; il Comune resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto, per priorità logico-giuridica, il quarto motivo, con cui il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 1, comma 161, legge n. 296/2006, sostenendo che il termine quinquennale dovesse decorrere dall’anno del versamento asseritamente insufficiente. La censura è inammissibile, perché non si misura con la ratio decidendi della pronuncia impugnata, fondata sul presupposto dell’omessa e infedele dichiarazione: il termine decorre dall’anno in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, secondo il principio di Cass. n. 352/2021.

È invece fondato il primo motivo, che denuncia la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992. La Corte ribadisce che i criteri ivi indicati sono tassativi e non surrogabili da valutazioni aprioristiche, richiamando Cass. n. 27067/2024, Cass. n. 23779/2024 e Cass. n. 22591/2024. Il giudice d’appello si è espressamente discostato da tali principi, sicché la sentenza va cassata. Resta assorbito l’esame della seconda parte della censura e della seconda doglianza, relativa all’erroneo uso della prova presuntiva ex art. 2729 cod. civ., temi che coinvolgono la rinnovata valutazione di merito.

È parimenti fondato il terzo motivo, che denuncia la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. La Commissione regionale aveva liquidato le altre eccezioni come “prive di pregio e di qualsiasi fondatezza”, senza riepilogarne il contenuto né spiegarne le ragioni del rigetto. Muovendo da Cass., Sez. Un., n. 8053/2014, la Corte conferma che la motivazione apparente non supera la soglia minima costituzionalmente esigibile, non consentendo alcun controllo sull’iter logico del giudice.

La quinta doglianza, relativa all’omessa pronuncia sulla dedotta violazione dell’art. 12 d.lgs. n. 472/1997 in tema di sanzione unica, resta assorbita, poiché la sua rilevanza dipende dall’esito della valutazione sulla fondatezza degli avvisi. La causa è rinviata alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado delle Marche, in diversa composizione, anche per le spese.