Condono edilizio in zona vincolata: sanabile solo il porticato pertinenziale (Cons. Stato n. 5909 del 20.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
In area sottoposta a vincolo paesaggistico, anche relativo, la sanatoria edilizia è ammessa nei soli limiti degli abusi minori. Il combinato disposto dell’art. 32 della legge n. 47/1985 e dell’art. 32, comma 27, lettera d), del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003, preclude il condono delle opere che comportino nuove superfici o nuovi volumi, indipendentemente dalla natura assoluta o relativa del vincolo. La disciplina regionale del Lazio, art. 3, comma 1, lettera b), della legge regionale n. 12/2004, conferma tale esclusione per gli immobili ricadenti in aree protette. Non è invece condonabile a priori il manufatto minimale e pertinenziale, privo di incremento di volumetria, la cui compatibilità con il vincolo va verificata mediante il prescritto parere paesaggistico, in applicazione dei criteri di ragionevolezza, proporzionalità e tutela dell’affidamento.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile ricadente nel territorio di un comune laziale, gravato da vincolo paesaggistico e inserito nel perimetro di un parco regionale, presentava nel dicembre 2004 una domanda di condono ai sensi del d.l. n. 269/2003, convertito dalla legge n. 326/2003. L’istanza riguardava la realizzazione di un porticato e l’ampliamento di un’unità immobiliare, opere per le quali il comune contestava la mancata allegazione degli elaborati grafici e della documentazione fotografica.

Dopo il preavviso di rigetto e l’esame della memoria procedimentale, il comune rigettava l’istanza rilevando il carattere vincolato dell’area e la carenza documentale rispetto alla disciplina regionale. Il TAR Lazio respingeva il ricorso, escludendo che l’intervento fosse assentibile e negando valore di titolo tacito a una determina del 2000. Il proprietario proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il profilo documentale. L’allegazione della prescritta documentazione vale a evidenziare, sotto la responsabilità del soggetto interessato e del proprio tecnico, l’esatto stato dei luoghi nel suo rapporto con la situazione di diritto. La pur doverosa integrazione documentale consente di regolarizzare la pratica, ma non di sostituire tale assunzione di responsabilità.

Il Collegio ricorda poi che il parere di compatibilità paesaggistica non deve essere richiesto quando l’amministrazione abbia già verificato la mancanza dei presupposti della sanatoria: si eviterebbe un inutile aggravio procedimentale.

Sul merito, la Corte conferma l’orientamento consolidato: nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli abusi minori. Il d.l. n. 269/2003 ammette il condono solo per interventi di minore rilevanza, mentre la norma statale indica come ostativa alla sanatoria la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici e ricadenti in parchi o aree protette. La legge regionale n. 12/2004 interviene in senso ancor più restrittivo, escludendo dalla sanatoria gli abusi su immobili soggetti a vincoli. L’appello è pertanto respinto quanto al dichiarato aumento di volumetria.

Considerazioni diverse valgono per il porticato. Esso si differenzia dalle opere di maggiore impatto comportanti aumenti di superficie e volumetria. In ragione del suo carattere minimale e pertinenziale a un immobile già assentito da tre titoli edilizi, un’interpretazione improntata a ragionevolezza e proporzionalità, alla tutela dell’affidamento e al favor libertatis ex art. 2 della Costituzione, induce a escluderne il divieto. Le disposizioni sul condono e sui suoi limiti, in quanto speciali, sono di stretta applicazione. Per il solo porticato l’appello è accolto, con annullamento in parte qua degli atti impugnati e obbligo del comune di assentire la domanda, ove il manufatto, all’esito del prescritto parere, non sia motivatamente ritenuto incompatibile con il vincolo. La reciproca soccombenza giustifica la compensazione delle spese del doppio grado.