Sub-locazione non opponibile al fallimento: no alla legittimazione espropriativa (Cons. Stato n. 5762 del 16.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sub-locazione di immobile destinato ad attività industriale non comunicata al locatore ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392/1978 e non autorizzata dal giudice delegato non costituisce titolo idoneo ad attivare la procedura espropriativa dell’area. Il sub-conduttore è pertanto carente di legittimazione a proporre l’istanza di esproprio e a impugnare il provvedimento che la dichiara improcedibile. L’accertamento dell’inidoneità del contratto di sub-locazione a rappresentare il titolo della detenzione ha natura civilistica e rientra nella giurisdizione del giudice amministrativo ai sensi dell’art. 8 cod. proc. amm., senza che ciò integri una disapplicazione del provvedimento amministrativo.

Il Fatto

La società appellante deduceva di essere sub-locataria di un opificio industriale situato in un agglomerato consortile, bene di proprietà di una società dichiarata fallita. Il Consorzio, con determinazione dirigenziale, aveva preso atto del contratto di sub-locazione e disposto la voltura in favore della sub-conduttrice delle precedenti deliberazioni, consentendole di subentrare nei relativi rapporti.

La società chiedeva quindi al Consorzio l’avvio della procedura espropriativa dell’opificio. Nelle more, la curatela fallimentare chiedeva la regolarizzazione del sito a fini reddituali e la procedura di vendita si concludeva con l’aggiudicazione a un terzo. Il Consorzio disponeva l’improcedibilità e l’archiviazione dell’istanza. Il TAR respingeva il ricorso e la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello, ritenendo di poter prescindere dalle eccezioni di inammissibilità in virtù del principio della ragione più liquida.

Quanto al primo motivo, il Collegio chiarisce che la sentenza di primo grado non si fonda sull’illegittimità della determinazione di voltura, ma sull’inidoneità del contratto di sub-locazione a fornire alla sub-conduttrice la legittimazione ad attivare il procedimento espropriativo, stante la sua inopponibilità alla curatela fallimentare. Tale accertamento ha natura civilistica e può essere compiuto dal giudice amministrativo ai sensi dell’art. 8 cod. proc. amm., senza alcuna disapplicazione del provvedimento.

La determinazione consortile di voltura ha, dunque, carattere meramente ricognitivo della detenzione basata sul contratto di sub-locazione: è il rapporto civilistico interno a rilevare, non il riconoscimento della qualifica di utilizzatore industriale. La società si era inoltre insediata in una posizione i cui effetti erano già esauriti quanto al procedimento espropriativo, essendo intervenuta una rinuncia più di due anni prima.

Il secondo motivo è infondato per altra ragione. L’art. 36 della legge n. 392/1978 consente al conduttore di sublocare l’immobile anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda e ne sia data comunicazione al locatore. Nel caso di specie nessuna comunicazione formale è stata effettuata, né vi è prova della cessione o locazione dell’azienda.

Il riconosciuto difetto di legittimazione comporta l’assorbimento degli ulteriori motivi, non sussistendo un interesse diretto, concreto e attuale a contestare nel merito la delibera impugnata. Le spese di lite sono compensate.