Locazione di immobili e reddito d’impresa: irrilevante il requisito organizzativo (Cass. civ. Sez. V n. 19472 del 15.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In àmbito tributario la nozione di impresa commerciale non coincide con quella civilistica: ai sensi dell’art. 55 del d.P.R. n. 917/1986 rileva l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell’art. 2195 c.c., e resta irrilevante il requisito organizzativo, che qualifica invece l’imprenditore commerciale sul piano civilistico. Fermo ciò, la mera locazione di immobili di proprietà non integra di per sé esercizio d’impresa, potendo esprimere la semplice gestione del patrimonio immobiliare, salvo ulteriori elementi sintomatici della professionalità. L’abitualità dell’attività deve essere valutata con riferimento al periodo d’imposta oggetto di verifica, restando irrilevanti condotte tenute in annualità successive.

Il Fatto

Con avviso bonario ex art. 36-ter, comma 4, del d.P.R. n. 600/1973, l’Amministrazione finanziaria comunicava al contribuente l’esito del controllo formale della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2016, disconoscendo la detraibilità delle spese sostenute per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica di un fabbricato composto da dodici alloggi, posti auto e cantina, nonché per il recupero edilizio e l’acquisto di mobili destinati ad altro immobile.

Quanto al primo edificio, i rilievi si fondavano sull’attribuzione al contribuente della qualifica di imprenditore, per aver egli venduto o concesso in locazione a terzi le singole unità immobiliari. Il contribuente impugnava l’atto dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, che accoglieva parzialmente il ricorso; la decisione era confermata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. L’Amministrazione ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte rileva anzitutto la tardività del controricorso, depositato oltre il termine di quaranta giorni dalla notificazione del ricorso, in violazione dell’art. 370, comma 1, c.p.c.. Ne deriva, per il combinato disposto degli artt. 370, comma 1, secondo periodo, e 371, comma 1, c.p.c., l’inammissibilità sia della memoria illustrativa sia del ricorso incidentale condizionato.

Nel merito, l’unico motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 16-bis e 55 del TUIR e dell’art. 2697 c.c., lamentando che la sentenza impugnata abbia fondato la decisione sulla nozione civilistica di imprenditore commerciale. La Corte ricorda la giurisprudenza di legittimità secondo cui la nozione tributaristica di impresa non coincide con quella civilistica e prescinde dal requisito organizzativo, esigendo la sola professionalità abituale.

Il motivo è tuttavia infondato. La Corte conferma che la mera locazione di immobili a terzi non equivale necessariamente all’esercizio di un’attività commerciale produttiva di reddito d’impresa, potendo corrispondere alla gestione del patrimonio immobiliare. Nel caso concreto, l’Amministrazione non aveva offerto elementi idonei a dimostrare la professionalità dell’attività contestata.

La Corte aggiunge un argomento assorbente: per configurare un’impresa commerciale tributariamente rilevante, l’attività deve svolgersi con caratteri di stabilità e regolarità e protrarsi per un apprezzabile periodo di tempo, con abitualità da valutare nel periodo d’imposta considerato. Dalla stessa ricostruzione in fatto operata dall’Amministrazione emerge che la stipula dei contratti di locazione avvenne fra il 2018 e il 2019, dunque al di fuori del periodo d’imposta oggetto di verifica.

Il ricorso principale è rigettato. Non si provvede sulle spese, attesa la tardività del controricorso, con conseguente impossibilità di adottare le statuizioni ex art. 96 c.p.c. invocate. È resa l’attestazione ex art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002 a carico dell’impugnante, mentre non si fa luogo ad analoga attestazione verso la ricorrente principale, esentata mediante prenotazione a debito.