Locazione non registrata e inammissibilità del ricorso per estraneità alla ratio decidendi (Cass. civ. Sez. III n. 19804 del 17.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il ricorso per cassazione è inammissibile quando non sottoponga a critica la ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a censurare una motivazione diversa da quella effettivamente resa. È del pari inammissibile, ai sensi dell’art. 366, nn. 3 e 6, cod. proc. civ., il motivo che introduce questioni non prospettate nei gradi di merito, senza indicare l’atto e i termini in cui furono formulate. La questione della nullità del contratto di locazione non registrato e dei criteri di quantificazione del danno resta assorbita dall’omessa critica della motivazione. La declaratoria di inammissibilità non impedisce il raddoppio del contributo unificato, presupposto ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.

Il Fatto

Nel 2013 la proprietaria di un immobile sito in Roma convenne dinanzi al Tribunale i conduttori, deducendo l’occupazione senza titolo del bene dal dicembre 2006 all’aprile 2010 e chiedendone la condanna al risarcimento del danno. Il Tribunale accolse la domanda e condannò i convenuti in solido, qualificando il rapporto come situazione di fatto per la mancata registrazione del contratto scritto e liquidando il danno in via equitativa, sulla base del valore locativo dell’immobile.

La Corte d’appello rigettò il gravame, escludendo l’applicazione dell’art. 13, comma 5, legge n. 431 del 1998, dettato per il contratto verbale e non per quello scritto non registrato, e rilevando comunque la decadenza semestrale dei conduttori dalla pretesa di rideterminazione del canone. La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione con quattro motivi. L’intimata non si è difesa.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione dichiara inammissibile il ricorso. Il primo motivo, con cui si deduce la nullità del contratto non registrato e la conseguente quantificazione del danno secondo criteri diversi, non individua con chiarezza la motivazione censurata e formula doglianze non prospettate in appello. La Corte d’appello aveva fondato la decisione su due princìpi — l’inapplicabilità dell’art. 13, comma 5, legge n. 431/1998 al contratto scritto non registrato e il presupposto della pretesa del locatore all’instaurazione di un rapporto di fatto — che il ricorso non esamina né contesta. La censura sulla nullità è comunque manifestamente infondata, poiché entrambi i giudici di merito, richiamando un passo delle Sezioni Unite n. 23601 del 2017, avevano lasciato intendere di considerare il contratto affetto da nullità.

Il secondo motivo, che invoca la violazione di numerose disposizioni civilistiche e dell’art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, è inammissibile per difetto di decisività: la Corte d’appello aveva ritenuto i ricorrenti decaduti dal diritto alla determinazione del canone, e tale autonoma statuizione non è stata impugnata.

Il terzo motivo, sulla necessità di prova concreta del danno da occupazione illegittima, introduce una questione nuova, non sollevata nei gradi di merito, senza indicare l’atto in cui sarebbe stata proposta. Il quarto motivo, sulla prescrizione biennale degli oneri condominiali ex art. 6, legge n. 841 del 1973, è inammissibile sotto tre profili: la norma invocata è stata abrogata dall’art. 24, d.l. n. 112 del 2008, con decorrenza dal dicembre 2008, e il credito è tornato soggetto alla prescrizione quinquennale; il motivo non precisa l’exordium praescriptionis, che per gli oneri condominiali decorre dall’approvazione del consuntivo; infine trascura la ragione effettiva del rigetto, fondata sulla natura extracontrattuale del credito.

La Corte non provvede sulle spese per indefensio della parte intimata e dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato raddoppiato.