ICI e IMU dovute su immobili abusivi accatastati fino all’effetto acquisitivo (Cass. civ. Sez. V n. 21644 del 28.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini ICI e IMU è imponibile il fabbricato abusivo iscritto al catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita, poiché l’iscrizione costituisce presupposto sufficiente e la legge non annovera tra i presupposti del tributo la regolarità urbanistica o l’agibilità dell’immobile. L’effetto acquisitivo al patrimonio comunale, conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, rileva solo per i periodi d’imposta successivi al suo perfezionamento e non retroagisce. La rideterminazione della base imponibile secondo il valore dell’area edificabile, ai sensi dell’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, presuppone l’avvio materiale dell’intervento edilizio di demolizione o recupero, non la mera adozione del provvedimento sanzionatorio. Non integra incertezza normativa oggettiva la pretesa divergenza tra prassi amministrativa e giurisprudenza, quando la fattispecie impositiva sia disciplinata da criteri tassativi.

Il Fatto

Una società ha impugnato tre avvisi di accertamento emessi da un ente locale per il recupero dell’ICI dovuta per gli anni dal 2009 al 2011, in relazione a unità immobiliari site in Roma. La società deduceva l’inutilizzabilità degli immobili per effetto di provvedimenti di sequestro della polizia locale, dell’ordine di demolizione e del rigetto delle istanze di condono.

La Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 325/18, ha rigettato l’appello, confermando la decisione di prime cure. Ha ritenuto inapplicabile l’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, non essendovi stata alcuna demolizione, e la riduzione del 50% di cui all’art. 8, comma 1, d.lgs. cit., per difetto di accertamento sull’inagibilità. La società ricorre per cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi dedicati alla base imponibile. Il dato decisivo è che le unità immobiliari erano censite in catasto con attribuzione di rendita e che l’effetto acquisitivo al patrimonio dell’ente, correlato all’inottemperanza all’ordine di demolizione, si è potuto produrre solo successivamente ai periodi d’imposta in contestazione. La base imponibile non poteva dunque che correlarsi alle rendite catastali attribuite.

Quanto all’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992, la Corte richiama l’orientamento secondo cui la disposizione delinea un meccanismo di regolazione che considera la sola area su cui il fabbricato insiste, considerata fabbricabile anche in deroga all’art. 2 dello stesso d.lgs. L’applicazione presuppone però la realizzazione dell’intervento edilizio e il materiale avvio dei lavori di demolizione o recupero, che nella specie non risultava accertato.

Sul motivo relativo agli immobili abusivi e privi di agibilità, la Corte ribadisce che per fabbricato rilevante ai fini ICI deve intendersi, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. a), d.lgs. n. 504/1992, l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano. L’imposta è dovuta dal momento in cui il bene presenta i requisiti per la sua iscrivibilità. Resta estranea al rapporto tributario ogni valutazione sull’effettiva abitabilità o sulle caratteristiche igienico-sanitarie, non richiedendosi la regolarità urbanistica dell’immobile.

La Corte affronta poi l’eccezione di incertezza normativa e il richiamo alla risoluzione amministrativa. Ribadisce che l’incertezza oggettiva postula una condizione di inevitabile insicurezza sul contenuto, sull’oggetto e sui destinatari della norma, riferibile al giudice e non al contribuente. Nel caso concreto alcuna incertezza era configurabile, riguardando la fattispecie immobili censiti in catasto e non già gli interventi edilizi di cui all’art. 5, comma 6, d.lgs. cit. L’atto di prassi evocato risultava del tutto avulso dalla fattispecie impositiva.

La Corte riqualifica infine il vizio di motivazione prospettato, restituendo una censura di violazione di legge. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di legittimità e con condanna al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.