Canone a scaglioni progressivi legittimo se non elude i limiti di legge (Cass. civ. Sez. III n. 19323 del 12.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo, è legittima la clausola che predetermina il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto. La clausola non richiede alcun ancoraggio degli aumenti ad elementi predeterminati idonei a incidere sull’equilibrio economico del sinallagma, diversi dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta. Il solo limite è costituito dal surrettizio perseguimento dello scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall’art. 32 l. n. 392 del 1978. Grava sul conduttore che deduca la nullità della clausola l’onere di allegare e provare tale finalità elusiva. La censura che non specifichi come la violazione dei criteri ermeneutici si articoli rispetto al percorso del giudice di merito è formulata in modo irrituale.

Il Fatto

Il locatore intimava al conduttore lo sfratto per morosità innanzi al Tribunale di Napoli, chiedendo l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, in relazione alla locazione ad uso diverso da quello abitativo di un’unità immobiliare. Disattesa l’istanza di ordinanza provvisoria di rilascio, a seguito dell’opposizione e del mutamento del rito, il conduttore proponeva domanda riconvenzionale di nullità delle clausole contrattuali di determinazione del canone, con condanna alla restituzione degli importi indebitamente percepiti.

Il Tribunale disponeva la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, condannandolo al pagamento di una somma oltre accessori, e rigettava la domanda riconvenzionale. La Corte d’appello di Napoli rigettava l’appello, dichiarandolo inammissibile per carenza di specificità e, nel merito, confermando la legittimità della clausola di determinazione del canone in misura crescente.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente censurava l’interpretazione delle clausole negoziali, sostenendo che gli aumenti del canone non fossero ancorati a elementi predeterminati obiettivamente valutabili e diversi dalla svalutazione monetaria, con conseguente nullità delle clausole per essere previste unicamente a vantaggio del locatore. Deduceva inoltre l’erronea distribuzione dell’onere probatorio circa la validità del contratto.

La Corte dichiara inammissibili i primi due motivi ai sensi dell’art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ., recependo la proposta di inammissibilità e richiamando la giurisprudenza di legittimità. Il Collegio conferma la legittimità della predeterminazione differenziata e crescente del canone, già affermata da Cass. n. 33884 del 2021, con il solo limite del surrettizio perseguimento dello scopo di neutralizzazione degli effetti della svalutazione monetaria. Richiama altresì Cass. n. 23986 del 2019, che ha riconosciuto l’indipendenza del “canone a scaletta” da qualsiasi ancoraggio degli aumenti a elementi predeterminati incidenti sull’equilibrio del sinallagma.

Quanto all’onere probatorio, la Corte ribadisce che il conduttore non aveva allegato, né provato, che i contraenti avessero perseguito surrettiziamente lo scopo di eludere i limiti quantitativi dell’art. 32 l. n. 392 del 1978. La censura sull’interpretazione è inoltre formulata in modo irrituale, perché priva di specifica indicazione di come la violazione dei criteri ermeneutici si articoli rispetto al percorso argomentativo della decisione impugnata, restando sul piano del mero risultato interpretativo.

Il terzo motivo, con cui si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo e la nullità delle clausole per carattere vessatorio, è dichiarato inammissibile: le questioni non erano state oggetto del giudizio d’appello e il ricorrente non aveva assolto l’onere di specifica indicazione della loro localizzazione nell’atto di appello ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, cod. proc. civ.. Il ricorso è pertanto dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e applicazione dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ.