Locazione abitativa, disconoscimento della firma e mancata verificazione (Cass. civ. Sez. III n. 20182 del 22.07.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione abitativa, per la cui stipula l’art. 1, comma 4, legge n. 431/1998 richiede la forma scritta, il disconoscimento della scrittura privata proveniente dall’avente causa del sottoscrittore, non accompagnato da istanza di verificazione, priva il documento di ogni inferenza probatoria. Il giudice non può supplire con elementi estrinseci o argomenti logici, perché il documento diviene irrilevante e inutilizzabile anche nei confronti della parte che lo ha prodotto. A norma dell’art. 214, secondo comma, cod. proc. civ., l’erede o l’avente causa può limitarsi a dichiarare di non conoscere la scrittura o la sottoscrizione del proprio dante causa, essendo il nudo proprietario divenuto pieno proprietario avente causa dell’usufruttuario. Venuto meno il titolo scritto, il conduttore perde ogni titolo alla detenzione dell’immobile.

Il Fatto

La società, divenuta piena proprietaria di un immobile dopo la morte dei due usufruttuari, ha convenuto in giudizio il conduttore chiedendo la declaratoria di nullità del contratto di locazione stipulato da uno degli usufruttuari e il conseguente rilascio dell’immobile. Il convenuto ha eccepito la validità della locazione, destinata a scadere, ai sensi dell’art. 999 cod. civ., solo dopo un quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

Il Tribunale ha rigettato la domanda. La Corte d’appello ha invece accolto il gravame, dichiarando la nullità del contratto e ordinando il rilascio dell’immobile, sul rilievo che la società aveva disconosciuto la firma del proprio dante causa e che la controparte non aveva chiesto la verificazione. Ha respinto la domanda risarcitoria ex art. 2043 cod. civ. per difetto di prova. Il conduttore ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi — violazione degli artt. 214, 215 e 216 cod. proc. civ. e dell’art. 2702 cod. civ. — sono trattati congiuntamente. Il ricorrente sostiene che il disconoscimento non poteva operare, perché il documento era stato prodotto dalla stessa parte che ne deduceva la non autenticità, e perché la società, quale nuda proprietaria, si trovava in posizione di terzietà rispetto all’usufruttuario sottoscrittore.

La Corte muove dall’art. 1, comma 4, legge n. 431/1998: la forma scritta è richiesta per la validità dei contratti di locazione. Una volta venuto meno il titolo rappresentato dal contratto la cui firma era stata disconosciuta, il conduttore non aveva più alcun titolo per detenere l’immobile. La conclusione della Corte d’appello è quindi corretta nel suo esito.

Il passaggio decisivo riguarda la qualificazione della società come avente causa. La Corte ricostruisce la catena dei trasferimenti: la società aveva acquistato la nuda proprietà in sede esecutiva e, dopo la morte dell’usufruttuario, era divenuta piena proprietaria. Da ciò consegue che essa è avente causa del sottoscrittore e della coniuge premorta. Il richiamo all’art. 999 cod. civ. e alla terzietà del nudo proprietario non vale a escludere tale qualificazione ai fini del disconoscimento.

Sul piano probatorio la Corte richiama le Sezioni Unite n. 3086 del 2022: la mancata proposizione dell’istanza di verificazione priva il documento di ogni inferenza probatoria e ne preclude al giudice la valutazione, senza che possa maturare il giudizio di autenticità su elementi estrinseci o argomenti logici. Il documento diviene inutilizzabile anche nei confronti della parte che lo ha prodotto. Richiama inoltre le Sez. I n. 9543 del 2002 e n. 12448 del 2012, sull’idoneità del disconoscimento, e la Sez. III n. 19925 del 2008, sulla nozione di avente causa a titolo particolare.

La Corte aggiunge che la società, quale avente causa, non era neppure obbligata al formale disconoscimento, potendo limitarsi a dichiarare di non conoscere la scrittura o la sottoscrizione del dante causa: il disconoscimento era peraltro già intervenuto in primo grado. Esso, unito alla mancata verificazione, rende il documento inutilizzabile. I primi due motivi sono quindi rigettati; il terzo, sul difetto di motivazione in ordine all’omessa pronuncia sull’acquiescenza e sull’eccezione di simulazione, è dichiarato inammissibile per genericità. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.