Decoro architettonico e regolamento condominiale: interpretazione delle clausole limitative (Cass. civ. Sez. 2 n. 16060 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta modifiche all’estetica o all’architettura del fabbricato non introduce necessariamente un divieto assoluto di qualsiasi intervento sulle parti comuni o sulle porzioni esclusive, ma può essere interpretata dal giudice di merito come meramente riproduttiva o non più restrittiva della disciplina codicistica, con la conseguenza che la lesione del decoro architettonico va accertata in concreto. L’interpretazione delle clausole regolamentari limitative del godimento segue le regole legali di ermeneutica contrattuale ed è sindacabile in cassazione solo per violazione degli artt. 1362 ss. c.c. o per vizio di motivazione. La sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c. si configura anche senza aumento dell’altezza del fabbricato, purché vi sia incremento delle superfici o delle volumetrie. Il travisamento del contenuto oggettivo della prova è denunciabile per cassazione solo nei limiti indicati dalle Sezioni Unite, costituendo altrimenti motivo di revocazione per errore di fatto.

Il Fatto

La società condomina aveva convenuto in giudizio il proprietario dell’ultimo piano, deducendo che questi aveva eseguito lavori di ristrutturazione realizzando una sopraelevazione lesiva del decoro architettonico dell’edificio e violando il regolamento condominiale di natura contrattuale, che imponeva il divieto di modifiche all’estetica del fabbricato. Era stata altresì proposta domanda risarcitoria per danni da infiltrazioni, già oggetto di un precedente giudizio definito con sentenza di merito.

Il Tribunale aveva rigettato le domande e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione, escludendo l’alterazione del decoro architettonico in considerazione delle pregresse alterazioni del fabbricato e interpretando la clausola regolamentare come non più restrittiva della disciplina codicistica. Avverso tale sentenza gli attori proponevano ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti sollevavano questione di legittimità costituzionale degli artt. 62 e 72 del d.l. 69/2013, conv. in legge n. 98 del 2013, per la partecipazione di un magistrato onorario al collegio di appello. La Corte osserva che la successiva pronuncia della Corte costituzionale n. 41/2021 ha dichiarato l’illegittimità delle norme, ma con effetti non retroattivi e comunque non incidenti sulla validità della decisione impugnata, essendo la sentenza d’appello anteriore al termine di efficacia differito. Il motivo è quindi infondato.

Quanto al secondo motivo, concernente l’interpretazione dell’art. 7 del regolamento condominiale, la Corte ribadisce che il regolamento può porre limitazioni ai poteri dei condomini sulle parti comuni, imponendo la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria e all’estetica dell’edificio. Tuttavia, l’interpretazione delle clausole contrattuali che contengono limiti nel godimento è affidata al giudice di merito ed è sindacabile solo per violazione dei canoni ermeneutici. Nel caso di specie, la clausola che vietava qualsiasi opera modificativa dell’architettura estetica è stata ragionevolmente interpretata come non più restrittiva della disciplina dell’art. 1120 c.c., mirando a impedire non qualsiasi modifica, ma solo quelle alterative delle linee essenziali del fabbricato. La nozione di decoro architettonico richiamata dagli artt. 1120, quarto comma, 1122 e 1122-bis c.c. attiene alla fisionomia estetica e armonica dell’edificio che ne connota l’identità specifica.

Il terzo e il quarto motivo, riguardanti l’omesso esame di fatti decisivi e il travisamento della prova, sono dichiarati infondati o inammissibili. La Corte precisa che, essendo la sentenza d’appello conforme a quella di primo grado nella soluzione delle questioni di fatto, non è denunciabile la violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. Il giudice di merito ha motivatamente escluso la lesione del decoro, valorizzando il contesto degradato dell’edificio, e ha negato la sussistenza di una sopraelevazione rilevante ai sensi dell’art. 1127 c.c., non emergendo incrementi di superfici o volumetrie.

La Corte richiama il principio per cui la sopraelevazione ex art. 1127 c.c. si configura anche in caso di trasformazione di locali preesistenti mediante incremento di superfici e volumetrie, indipendentemente dall’altezza del fabbricato. Nel caso di specie, tale incremento non è stato provato. Quanto al travisamento della prova, ribadisce che il vizio percettivo del contenuto delle risultanze probatorie è denunciabile con la revocazione ex art. 395 n. 4 c.p.c., potendo essere dedotto in cassazione solo nei limiti precisati dalle Sezioni Unite n. 5792/2024. Il ricorso è rigettato con condanna alle spese.