Aree portuali classabili in E solo se estranee ad uso d’impresa (Cass. civ. Sez. V n. 25606 del 21.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini del classamento catastale degli immobili ubicati in area portuale non può utilizzarsi il criterio formale e astratto della localizzazione, ma occorre accertare lo svolgimento dell’attività secondo parametri imprenditoriali. La categoria E comprende immobili connotati da caratterizzazione tipologico-funzionale tale da renderli incommerciabili ed estranei ad ogni logica commerciale e produttiva; in presenza di autonomia funzionale e reddituale l’immobile non può esservi ricompreso. L’art. 2, comma 40, d.l. n. 262/2006, conv. in l. n. 286/2006, sancisce una vera e propria incompatibilità tra classificazione in categoria E e destinazione ad uso commerciale o industriale. È irrilevante l’interesse pubblico all’attività, non escludendo esso che la stessa sia esercitata secondo criteri economici tipici dell’impresa commerciale. La disciplina dell’art. 1, comma 578, l. n. 205/2017, che riconduce le aree portuali in E/1, opera solo per il futuro, con decorrenza dal 1° gennaio 2020.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di accertamento di rettifica catastale con cui l’Agenzia delle Entrate aveva attribuito la categoria D/8 a un complesso immobiliare situato nel porto di Genova, costituito da capannoni, spogliatoi e servizi adibiti a deposito temporaneo e custodia di merci provenienti dall’estero. Il cespite era stato denunciato in categoria E/1 con Docfa del 21 agosto 2012.

La Commissione Tributaria Regionale della Liguria, con sentenza n. 1433/2019, confermava la decisione di primo grado e la categoria proposta dalla società: l’area, destinata a deposito temporaneo e a operazioni connesse al traffico marittimo, in assenza di autonomia reddituale e funzionale non sarebbe idonea a produrre reddito in via autonoma. L’Agenzia delle Entrate ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Investita dell’eccezione di inammissibilità del ricorso per omessa istanza di trasmissione del fascicolo di merito, la Corte la disattende richiamando l’orientamento secondo cui tale omissione non comporta improcedibilità quando l’esame del fascicolo non è necessario: nel caso, la questione è di puro diritto, scrutinabile sulle deduzioni delle parti.

Superata anche l’eccezione di novità della censura — perché la questione non esige preliminari accertamenti di fatto e si sostanzia in un vizio di sussunzione del fatto materiale nella fattispecie legale — il Collegio affronta il merito. L’art. 2, comma 40, d.l. n. 262/2006 stabilisce che nelle categorie da E/1 a E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili destinati ad uso commerciale, industriale o ad ufficio privato qualora presentino autonomia funzionale e reddituale. Gli immobili del gruppo E sono indicati con metodo casistico e la relativa elencazione non legittima estensioni a tutti i beni di rilevanza pubblica.

La Corte ribadisce che per le aree portuali rileva il criterio di funzione o attività, non quello di ubicazione. La natura pubblica dell’attività di trasporto e di stazione marittima non è dirimente, perché il servizio può essere esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale. Neppure la concessione demaniale esclude di per sé lo sfruttamento economico e imprenditoriale del bene.

Quanto alla l. n. 205/2017 invocata dall’amministrazione, la Corte chiarisce che l’art. 1, comma 578, e le relative procedure di aggiornamento e revisione di rendita operano solo con decorrenza dal 1° gennaio 2020, confermando la legittimità del diverso regime precedente. Il provvedimento di attribuzione della rendita inerisce al bene secondo una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive e alla destinazione ordinaria, non al concreto uso fattone.

Poiché nel caso di specie si tratta di aree e impianti destinati a custodia, stoccaggio e movimentazione di merci, riconducibili ad attività economico-imprenditoriale, il ricorso è accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata alla CGT II della Liguria in differente composizione, anche per la regolamentazione delle spese.