Accesso del condominio e opera stabile su bene esclusivo (Cass. civ. Sez. II n. 25609 del 21.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 843 c.c., applicabile anche nei rapporti tra condominio e singolo condomino, grava il proprietario di un’obbligazione propter rem di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per costruire o riparare un’opera del vicino o comune. Gli accessi e i passaggi che la norma impone non costituiscono servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per un’utilità occasionale e transeunte. Ne segue che la titolarità del fondo gravato è irrilevante quando il vicino chiede di attraversarlo per raggiungere un’altra opera; non lo è quando l’opera è destinata a essere collocata sul fondo medesimo. In tal caso l’installazione stabile su un bene di proprietà esclusiva altrui non è accesso né passaggio, ma un peso permanente che l’art. 843 c.c. non consente di imporre. Presupposto di applicabilità della norma è che l’accesso nel fondo di proprietà esclusiva sia necessario per costruire o riparare un bene rientrante tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.

Il Fatto

Il condominio aveva chiesto, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. davanti al Tribunale, di condannare la proprietaria di un appartamento a consentire l’accesso all’atrio, attraverso la sua proprietà, per installare prese di ventilazione a servizio delle cantinole condominiali sottostanti, affette da infiltrazioni e umidità. La convenuta si era opposta, eccependo la nullità delle deliberazioni che avevano approvato i lavori e contestando la titolarità condominiale dell’atrio.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, accertando la proprietà esclusiva dell’atrio in capo alla resistente. La Corte d’appello, in riforma, aveva accolto l’appello del condominio e condannato la proprietaria a consentire il transito, ritenendo irrilevante la condizione giuridica dell’atrio e gravando comunque su di lei l’obbligo di accesso ex art. 843 c.c. La proprietaria ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente per connessione, denunciano la violazione degli artt. 832 e 843 c.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132, comma 2, numero 4, c.p.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo. La ricorrente sostiene che la Corte d’appello abbia errato nel reputare irrilevante la condizione giuridica dell’atrio, poiché da essa dipende l’applicabilità dell’art. 843 c.c.

La Corte accoglie. L’art. 843 c.c., applicabile anche al condominio, impone al proprietario di consentire l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando ciò sia necessario per realizzare o riparare un bene o un’opera propria del vicino ovvero comune. Il collegio richiama la giurisprudenza secondo cui tali accessi non determinano la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale per un’utilità occasionale e transeunte.

Da ciò deriva il criterio dirimente. La titolarità del fondo gravato è irrilevante quando il vicino chiede di attraversarlo per raggiungere un’altra opera; non lo è quando l’opera è destinata a essere collocata sul fondo medesimo. In quest’ultimo caso l’installazione stabile su un bene di proprietà esclusiva altrui non è accesso né passaggio, ma un peso permanente, che l’art. 843 c.c. non consente di imporre. Presupposto di applicabilità della norma è dunque che l’accesso nel fondo esclusivo sia necessario per costruire o riparare un bene rientrante tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.

La questione della titolarità dell’atrio è perciò decisiva: se l’atrio è comune, la ricorrente è tenuta a consentire il passaggio ex art. 843 c.c.; se è di proprietà esclusiva, installarvi le prese costituisce una servitù non imponibile. Dichiarandola irrilevante, la Corte d’appello ha applicato l’art. 843 c.c. fuori dal suo ambito. La Corte respinge l’eccezione di novità: già in primo grado la resistente aveva dedotto la proprietà esclusiva dell’atrio e il Tribunale l’aveva accertata.

Il giudice del rinvio accerterà se l’atrio sia parte comune o di proprietà esclusiva. L’accertamento è incidentale e serve alla sola decisione della domanda ex art. 843 c.c.: in assenza di domanda ai sensi dell’art. 34 c.p.c., esso è privo di efficacia di giudicato sull’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio nei confronti dell’amministratore senza la partecipazione di tutti i condomini. La nullità per motivazione apparente e l’omesso esame restano assorbiti.