Evizione parziale e transazione sul fondo vicino nella compravendita (Cass. civ. Sez. II n. 26486 del 08.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
La garanzia per evizione opera anche quando il compratore di un immobile subisca gli effetti di atti ablatori della P.A. fondati su norme locali preesistenti all’edificazione, senza che rilevi la conoscenza della possibile causa di evizione. Il ristoro dovuto dal venditore va parametrato all’interesse negativo del compratore, cioè al pregiudizio economico effettivamente sofferto, e non a un’ipotetica perdita di valore del cespite. È intrinsecamente contraddittoria la sentenza che, a fronte di una transazione con il vicino che abbia reso stabile l’edificio, escluda il danno risarcibile ma mantenga ferma la condanna per evizione: l’accordo, pur non novativo perché incidente su diritti reali, spiega effetti riflessi sul rapporto tra compratore e dante causa. Il giudice del rinvio deve quindi commisurare l’evizione al corrispettivo versato per la servitù non aedificandi, alle spese legali sostenute e a quanto corrisposto in sede transattiva a titolo risarcitorio.

Il Fatto

I vicini di un fondo propongono domanda di arretramento alla distanza legale di un fabbricato costruito sul terreno confinante e chiedono il risarcimento del danno da violazione delle distanze. Il convenuto chiama in garanzia il proprio dante causa, che a sua volta chiama in causa la società costruttrice. Il Tribunale accerta l’inosservanza delle distanze e condanna all’arretramento, rigettando la domanda risarcitoria; con successiva sentenza accoglie la domanda di evizione parziale e condanna gli eredi del venditore alla riduzione del corrispettivo, per oltre centomila euro.

In appello, riunite le impugnazioni, la Corte di Appello di Salerno rileva che tra i vicini e il convenuto è intervenuta una transazione con cui, dietro pagamento di una somma, è stata costituita una servitù non aedificandi sul fondo dei primi: cessata la materia del contendere sulla domanda di arretramento, conferma però la condanna per evizione. Gli eredi del venditore ricorrono in cassazione con sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente il primo e il quinto motivo, che denunciano la contraddittorietà della decisione per aver escluso il danno risarcibile e insieme mantenuto la condanna per evizione. Il punto di partenza è condiviso: la transazione avente ad oggetto diritti reali non ha efficacia novativa, poiché la novazione riguarda le obbligazioni e non opera nel campo dei diritti reali, dove si può al più parlare di successione o surrogazione reale.

Da questa premessa la Corte distrettuale ha però tratto due conseguenze fra loro incompatibili. La stabilità dell’edificio, ottenuta mediante l’acquisto della servitù non aedificandi, esclude la configurabilità di un danno risarcibile, ma secondo il giudice di merito non inciderebbe sulla condanna per evizione. La Corte di cassazione rileva il contrasto: si configura evizione ogni volta che il compratore subisca gli effetti di atti ablatori della P.A. adottati in applicazione di norme locali preesistenti all’edificazione, a prescindere dalla colpa del venditore e dalla conoscenza della possibile causa di evizione. L’accordo transattivo, pertanto, spiega effetti riflessi sul rapporto tra compratore e dante causa.

Il secondo profilo è quello dell’illecita locupletazione. La società conserva il diritto di percepire dagli eredi del venditore la somma liquidata a titolo di evizione, ma ha effettivamente sostenuto un danno diverso da quell’importo. Il ristoro dell’evizione va parametrato all’interesse negativo, cioè al pregiudizio economico effettivo, riconducibile al corrispettivo versato per la servitù, alle spese legali sostenute e a quanto corrisposto in sede transattiva a titolo risarcitorio.

Il secondo motivo, con cui si contesta che la condanna all’arretramento integri l’ipotesi dell’evizione, è dichiarato infondato. I principi richiamati si applicano a fortiori quando il cespite compravenduto sia interessato da una domanda di arretramento o abbattimento fondata sull’inosservanza delle distanze, stante il carattere generale e tendenzialmente inderogabile di queste ultime.

Il terzo, quarto e sesto motivo restano assorbiti. La sentenza è cassata nei limiti delle censure accolte, con rinvio alla Corte di Appello di Salerno in diversa composizione, che dovrà rideterminare l’importo dell’evizione e operare un nuovo governo delle spese dell’intero giudizio.