Condono edilizio, frazionamento elusivo e ordine di demolizione (Cass. pen. Sez. III n. 30419 del 08.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Non è ammissibile il condono edilizio quando la richiesta di sanatoria sia stata presentata frazionando artificiosamente l’unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, essendo illecito l’espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di più opere non collegate tra loro quando le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto. La regola è quella dell’unicità della concessione in sanatoria per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, salva la sola ipotesi di plurime istanze presentate da distinti soggetti aventi titolo, ciascuna limitata alla porzione di appartenenza. Il giudice dell’esecuzione, investito dell’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione, ha il potere-dovere di verificare la legittimità e l’efficacia del titolo abilitativo e di sindacare la portata delle decisioni del giudice amministrativo, la cui efficacia non preclude l’esecuzione della demolizione quando si fondino su ragioni formali o di rito. L’ordine di demolizione, avendo natura di sanzione amministrativa a carattere reale con funzione ripristinatoria, conserva efficacia anche nei confronti dell’erede, del dante causa o dell’acquirente del manufatto abusivo.

Il Fatto

Il giudice dell’esecuzione aveva rigettato l’istanza con cui i ricorrenti chiedevano la revoca o la sospensione dell’ordine di demolizione di alcune opere, oggetto di ingiunzione emessa a seguito di una sentenza di condanna della Pretura circondariale di Napoli, sezione distaccata di Marano, divenuta irrevocabile nel 1999 e riferita alla loro dante causa.

I ricorrenti, che assumevano di aver acquistato in buona fede i cespiti nel 2012, proponevano ricorso per cassazione articolando due motivi: da un lato la violazione dei limiti oggettivi di condonabilità, avuto riguardo alla volumetria e al frazionamento dell’immobile, con richiesta di disapplicare il divieto di frazionamento; dall’altro l’invocata applicazione di una sentenza del TAR Campania che aveva annullato il provvedimento comunale di annullamento in autotutela dei permessi in sanatoria, con conseguente denunciata violazione dei criteri sull’autonomia dell’accertamento penale rispetto a quello amministrativo.

La Motivazione della Corte

La Corte dichiara entrambi i motivi manifestamente infondati. Quanto al primo, rileva che esso non si confronta con l’accertamento di fatto del giudice dell’esecuzione, il quale aveva verificato che il terreno apparteneva a un’unica proprietaria e che le richieste di sanatoria erano state frazionate in modo da far apparire distinti interventi riferibili a un unico manufatto. In tal modo il Comune aveva rilasciato i permessi, salvo annullarli una volta avvedutosi del frazionamento fraudolento.

La decisione dell’ente locale è ritenuta conforme al consolidato orientamento della giurisprudenza penale e amministrativa, richiamato con numerose pronunce, secondo cui è illecito l’espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro quando le stesse sono in realtà funzionali alla realizzazione di un unico manufatto. Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento o all’accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono integrare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza, perché ogni edificio va inteso come complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato, con la sola eccezione delle istanze presentate da quanti sono i proprietari al momento della domanda, limitatamente alle porzioni di appartenenza.

Il motivo è inoltre giudicato generico, perché i ricorrenti non hanno contestato nel merito il provvedimento di annullamento in autotutela, limitandosi a invocare la sentenza del TAR, né hanno specificamente confutato l’ulteriore profilo di illegittimità accertato, relativo a una superficie maggiore di quella autorizzabile per una unità abitativa.

Quanto al secondo motivo, la Corte osserva che l’annullamento del TAR, peraltro non passato in giudicato, dipendeva da motivi formali attinenti alla carenza di istruttoria, non vincolanti per il giudice penale. Il giudicato amministrativo è solo tendenzialmente vincolante, trattandosi di giudizio fra parti soggetto al principio della domanda e agli oneri di allegazione, per cui il giudice penale mantiene un autonomo potere di valutazione. Il giudice dell’esecuzione ha sempre il potere-dovere di verificare la legittimità e l’efficacia del titolo abilitativo, la corrispondenza delle opere autorizzate a quelle da demolire e la portata delle decisioni amministrative, la cui adozione preclude l’esecuzione solo quando si tratti di accertamento definitivo di situazioni incompatibili con la demolizione o di validi atti amministrativi con essa incompatibili.

Infine, la Corte ribadisce che l’ordine di demolizione conserva efficacia anche nei confronti dell’erede, del dante causa o di chi vanti un diritto reale o personale di godimento sull’immobile, non essendo escluso dall’alienazione a terzi, poiché il manufatto abusivo continua ad arrecare pregiudizio all’ambiente. I ricorsi sono pertanto dichiarati inammissibili, con condanna alle spese processuali e al versamento di una somma in favore della Cassa delle Ammende.