Prescrizione oneri urbanizzazione decorre da percepibilità del cambio d’uso (Cons. Stato n. 10496 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione dovuti per il cambio di destinazione d’uso, il termine di prescrizione decorre non dal compimento materiale dell’opera, ma dal momento in cui il fatto generatore del diritto è oggettivamente percepibile dal creditore secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. L’art. 2935 c.c. va interpretato nel senso che il diritto può essere fatto valere solo quando il suo presupposto è conoscibile, non essendo sufficiente la mera realizzazione del fatto. La liberalizzazione dei mutamenti di destinazione d’uso per unità di ridotte dimensioni non onera il Comune a predisporre controlli generalizzati, né consente all’interessato che abbia taciuto il cambio d’uso di far decorrere la prescrizione dal momento della comunicazione di fine lavori. Le obbligazioni di pagamento degli oneri hanno natura reale e gravano anche sull’acquirente del bene.

Il Fatto

Nel 2002 una società presentava una d.i.a. per il frazionamento di un immobile in undici unità destinate a laboratorio-uffici, con successiva comunicazione di fine lavori che asseverava la conformità delle opere al titolo. Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo edilizio minore relativo a una delle unità, il Comune rilevava il cambio di destinazione d’uso a residenziale e avviava il procedimento per la monetizzazione degli standard, concluso con provvedimento del 2014.

L’atto veniva impugnato davanti al TAR Lombardia, che accoglieva il ricorso ritenendo prescritta la pretesa dell’amministrazione. Il Comune proponeva appello, contestando la decorrenza del termine dal compimento del cambio d’uso. L’acquirente dell’unità resisteva e riproponeva i motivi di primo grado non esaminati.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’art. 2935 c.c., pacificamente applicabile, e distingue il fatto materiale che fa sorgere il diritto dal momento della sua conoscibilità, che costituisce il dies a quo. La norma va letta nel senso che il termine decorre da quando il presupposto è oggettivamente conoscibile dal creditore, parametrato all’agente modello. Il riferimento è alla giurisprudenza in tema di risarcimento del danno, ove la prescrizione decorre dalla percezione del danno come ingiusto e imputabile (Cass. civ., sez. III, n. 29328 del 2024).

La tesi del TAR — secondo cui, essendo i cambi d’uso per unità inferiori a 150 mq liberalizzati dalla legge regionale Lombardia n. 1/2001 e non soggetti a comunicazione, il Comune avrebbe dovuto attivare tempestivi controlli — non è condivisa. La liberalizzazione non impone all’amministrazione di vigilare costantemente per impedire il decorso della prescrizione.

La comunicazione di fine lavori del 2002, resa ai sensi dell’art. 2 l. n. 662/1996, asseverava la conformità alle destinazioni del titolo edilizio, ossia laboratorio-uffici. Da essa non emergeva alcuna destinazione residenziale, né il cambio era desumibile aliunde. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione, in linea con i principi di leale collaborazione e correttezza cristallizzati nell’art. 2, comma 2-bis, l. n. 241/1990.

La prescrizione decorre pertanto dal 2012, quando il cambio d’uso è divenuto oggettivamente percepibile in occasione dell’istruttoria. Il diritto non è quindi prescritto. Quanto al motivo riproposto, il Collegio richiama la giurisprudenza sulla natura reale delle obbligazioni di pagamento degli oneri, che circolano con il bene e gravano anche sull’acquirente (Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 2024, che richiama la n. 3141 del 2019; n. 6333 del 2011 e n. 6624 del 2018). L’appello è accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.