Distanze legali e parete finestrata prevalgono sulle prescrizioni locali (Cons. Stato n. 1180 del 13.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nell’impugnazione di un titolo edilizio che contesti l’edificabilità in radice, il termine decorre dall’inizio dei lavori; ove si contesti il quomodo, il dies a quo coincide con il completamento o con lo stadio di sviluppo che renda palese consistenza e finalità del manufatto. La regola dei dieci metri dalla parete finestrata preesistente, posta dall’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968, è inderogabile e prevale sulle contrastanti prescrizioni dei regolamenti locali, da disapplicare, perché risponde alla tutela di luminosità, salubrità e igiene. La mera vicinitas non basta a fondare l’interesse a impugnare titoli relativi a fondi non confinanti. L’appello incidentale proposto in via condizionata all’accoglimento di quello principale è improcedibile per difetto di interesse.

Il Fatto

La controversia riguarda plurimi titoli edilizi rilasciati da un Comune pugliese a due proprietari per immobili confinanti siti in una località costiera. Un ricorrente impugna il permesso di costruire rilasciato al vicino, deducendo la violazione delle distanze e ulteriori vizi urbanistico-edilizi; il controinteressato, a sua volta, impugna in via incidentale i titoli antecedenti e con autonomi ricorsi i provvedimenti relativi ad altre particelle. Nel corso del giudizio entrambe le parti impugnano le ordinanze di demolizione emesse dal Comune nel 2020.

Il TAR Puglia, sez. staccata di Lecce, n. 1995/2022, riuniti i ricorsi, dichiara in parte irricevibili e inammissibili le impugnazioni, accoglie il ricorso principale annullando il permesso di costruire e compensa le spese. L’appellante principale impugna integralmente la sentenza; il controinteressato propone appello incidentale avverso l’ordinanza di demolizione a lui relativa.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello principale, condividendo le statuizioni di prime cure e richiamando l’art. 74 cod. proc. amm. Sul primo motivo rileva che l’ordinanza di demolizione n. 6/2020 è già stata annullata con separata pronuncia e che, in materia di impugnazione degli ordini di demolizione, non sono configurabili controinteressati necessari, né sussiste interesse concreto a dolersi della mancata estensione del provvedimento ad opere oggetto di altri giudizi.

Sul secondo motivo la Corte conferma il TAR: chi contesta l’an dell’edificazione deve rispettare il termine decorrente dall’inizio dei lavori, mentre per il quomodo rileva il completamento o lo stadio di sviluppo che renda percepibile la consistenza del manufatto, salvo prova anche presuntiva della anteriore conoscenza (richiamata Cons. Stato, Sez. IV, n. 5155 del 2024).

Sul terzo motivo l’inammissibilità trova conforto nell’orientamento dell’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021: la sola vicinitas non è sufficiente per fondi non confinanti.

Sul quarto motivo la Corte condivide il ragionamento del TAR: esistendo la parete finestrata sul lotto vicino già nel 2015, il Comune avrebbe dovuto applicare la distanza dei dieci metri dell’art. 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968, con disapplicazione delle prescrizioni locali difformi. La ratio della norma è assicurare luminosità, salubrità e igiene, donde il carattere inderogabile e prevalente (richiamata Cons. Stato, Sez. VII, n. 10029 del 2024). La giurisdizione è esclusiva in materia edilizia ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. f), d.lgs. n. 104/2010.

L’infondatezza dell’appello principale determina l’improcedibilità di quello incidentale, proposto in via condizionata. La decisione si fonda sul principio della ragione più liquida e sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c.; le spese sono compensate.