Messa in sicurezza e rivalsa tra comproprietari (Cons. Stato n. 144 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di messa in sicurezza di un immobile pericolante, adottato ai sensi del Regolamento edilizio comunale, è legittimamente indirizzato al proprietario dell’edificio anche quando questi non ne sia proprietario esclusivo. L’esatta individuazione degli altri comproprietari resta questione di natura civilistica, rilevante ai soli fini dell’esercizio dell’azione di rivalsa. L’amministrazione può individuare il destinatario in base allo stato di fatto risultante dalle visure catastali, che offrono una presunzione di proprietà compatibile con l’urgenza del provvedere, senza necessità di accertamenti più complessi presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il carattere contingibile e urgente del provvedimento giustifica la ricerca dell’obbligato secondo criteri semplificati.

Il Fatto

Il Comune di Venezia ha emesso un’ordinanza ad adempiere e le successive diffide nei confronti dei comproprietari di un palazzo veneziano, a seguito di una segnalazione di dissesto statico, crollo e lesioni dell’immobile. L’atto intimava di adottare tutte le misure necessarie alla messa in sicurezza dell’edificio.

Il destinatario dell’ordinanza, in proprio e quale procuratore generale degli altri comproprietari, ha impugnato gli atti davanti al TAR Veneto, che ha respinto il ricorso e i motivi aggiunti con la sentenza n. 2571/2024. È stato proposto appello, affidato a tre motivi: obbligo di coinvolgimento di tutti i condomini, difetto di istruttoria e di motivazione, divieto di integrazione della motivazione in giudizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove da una circostanza pacifica: lo stato di pericolo dell’immobile posto a fondamento dell’ordinanza e delle diffide non è contestato. La questione giuridica riguarda quindi il solo perimetro dei destinatari dell’ordine, non il presupposto del potere esercitato.

L’appellante sostiene che la porzione di edificio soggetta a crollo non rientri nella sua proprietà esclusiva e che, per questo, sarebbe stato necessario coinvolgere il condominio e gli altri proprietari. La censura è infondata. Gli artt. 19 e 70 del Regolamento edilizio del Comune impongono al proprietario, o a chi ne ha la disponibilità, di evitare che l’immobile concreti pericolo per persone o cose e di eseguire gli interventi idonei a rimuovere le condizioni di pericolo nel minor tempo possibile.

Da tali previsioni il Consiglio deduce che il potere di emettere ordini manutentivi è legalmente esercitato verso il proprietario dell’immobile pericolante, pur se non proprietario esclusivo. L’individuazione degli eventuali altri comproprietari rimane confinata all’aspetto civilistico, ai fini dell’esercizio di eventuali azioni di rivalsa.

Il Collegio richiama due precedenti. La Sez. III n. 2462 del 2015 ha affermato che l’individuazione dell’obbligato può essere effettuata in base allo stato di fatto, poiché la ricerca dell’obbligato di diritto mediante accertamenti complessi e laboriosi sarebbe incompatibile con la natura dei provvedimenti contingibili e urgenti. La Sez. V n. 4774 del 2024 ha confermato che l’ordine può essere indirizzato al proprietario dell’area, quale soggetto in rapporto tale da consentirgli di eliminare la situazione di pericolo, ancorché non imputabile, con salvezza della rivalsa verso i terzi responsabili.

Quanto al dedotto difetto di motivazione sull’individuazione dei destinatari, il Collegio osserva che l’ordinanza dà atto dell’impiego delle visure catastali. Queste attribuiscono una presunzione di proprietà non revocata in dubbio dall’appellante e sono compatibili con l’urgenza del provvedere, che esclude accertamenti proprietari più complessi ed esaustivi, quali quelli attivabili innanzi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

L’appello è pertanto rigettato. Le spese di lite sono compensate in ragione della natura delle questioni esaminate.