Frazionamento di residence turistico e lottizzazione abusiva cartolare (TAR Sicilia n. 2856 del 10.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Integra lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001 il frazionamento di un complesso turistico-alberghiero in unità abitative autonome, con mutamento della destinazione d’uso e classificazione catastale in categorie residenziali, anche in assenza di significative opere edilizie: la verifica investe l’intero complesso e non la singola particella. L’intento lottizzatorio può desumersi da indizi gravi, precisi e concordanti. La destinazione turistico-ricettiva presuppone la concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta di soggetti e per periodi predeterminati; in difetto, l’uso residenziale è illegittimo e l’onere di provare l’effettiva gestione unitaria grava sul privato. Il Comune può ordinare il ripristino catastale e il divieto di utilizzo, e il vizio di partecipazione è irrilevante quando l’atto è sostanzialmente vincolato.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di unità di un complesso polifunzionale per attrezzature turistiche, impugnavano l’ordinanza del Comune di Aci Castello n. 53 del 24 febbraio 2023 e gli atti presupposti. L’Amministrazione aveva accertato il frazionamento del complesso in numerose unità catastate come abitazioni, uffici e botteghe, in luogo della categoria alberghiera, e aveva ordinato il ripristino catastale delle destinazioni conformi ai titoli edilizi, la fusione dei subalterni dei posti auto e il divieto di utilizzo degli immobili.

Secondo il Comune il certificato di agibilità del 1993 era stato rilasciato per una struttura unitariamente turistica, con espressa esclusione dell’uso ad abitazione privata, e prevedeva la decadenza automatica in caso di variazione delle condizioni imposte dall’Ufficiale sanitario. I ricorrenti deducevano la conformità dei frazionamenti ai titoli, l’avvenuta gestione unitaria e l’ammissibilità della destinazione mista.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama il principio di vicinanza della prova: grava sul ricorrente l’onere di dimostrare le circostanze che rientrano nella sua disponibilità (Cons. Stato, Sez. II, n. 1016 del 2024). Nel caso di specie i ricorrenti non hanno fornito adeguata prova dell’apertura al pubblico e della concreta gestione unitaria della struttura.

La giurisprudenza amministrativa chiarisce che la lottizzazione abusiva è fenomeno unitario, che prescinde dalla consistenza delle singole opere e rileva per l’impatto sul territorio; essa può derivare dal solo mutamento di destinazione d’uso di complessi regolarmente assentiti (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2648 del 2023; Cons. Stato, Sez. VI, n. 5403 del 2021). L’intento lottizzatorio si desume da una pluralità di elementi indiziari convergenti (Cons. Stato, Sez. VII, n. 10044 del 2023).

Sul frazionamento delle strutture alberghiere la Corte richiama Cass. pen., Sez. III, n. 22038 del 2019: ciò che rileva non è il regime proprietario, ma la configurazione della struttura come albergo, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta di soggetti e per periodi predeterminati.

Nel caso concreto i contratti di gestione prodotti prevedevano solo un onere di comunicazione preventiva dei periodi di godimento personale, senza obbligo di mettere a disposizione delle unità per l’esercizio turistico. Mancano i contratti di locazione e di sublocazione, le comunicazioni dei proprietari e la prova contabile dell’effettivo esercizio. Di contro, il frazionamento catastale e il mutamento di categoria, uniti ai certificati storici di residenza e all’acquisto con agevolazioni “prima casa”, confermano l’intento di vendita frazionata.

Il Collegio esclude la rilevanza della buona fede dei proprietari e ritiene che anche l’eventuale destinazione mista avrebbe dovuto essere richiesta al Comune. La risoluzione fiscale dell’Agenzia delle Entrate non incide sul profilo urbanistico. Legittimi sono dunque il ripristino catastale, condizione necessaria per l’agibilità, e il divieto d’uso. I vizi di partecipazione sono infine irrilevanti perché l’atto è sostanzialmente vincolato (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2947 del 2021). Il ricorso è respinto con compensazione delle spese.