Lottizzazione abusiva e frazionamento di residence turistico: rileva la destinazione effettiva (TAR Sicilia n. 2855 del 10.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento di un complesso edilizio assentito come residenza turistico-alberghiera, accompagnato dalla variazione delle categorie catastali verso destinazioni abitative e commerciali, integra lottizzazione abusiva ex art. 30 d.P.R. n. 380/2001 quando difetta la prova dell’effettiva destinazione turistico-ricettiva. Non rileva il regime proprietario dell’immobile, ma la sua concreta configurazione come struttura aperta al pubblico e gestita unitariamente. L’onere di dimostrare l’apertura al pubblico e la gestione unitaria grava sul ricorrente, secondo il principio di vicinanza della prova. Il classamento catastale resta autonomo rispetto alle norme urbanistiche e non sana il mutamento di destinazione d’uso non assentito.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di quote di una residenza turistico-alberghiera, impugnavano l’ordinanza con cui il Comune aveva intimato il ripristino catastale delle destinazioni d’uso conformi ai titoli abilitativi, la soppressione dei subalterni generati dal frazionamento e il divieto di utilizzo degli immobili. L’Amministrazione contestava il cambio di destinazione da turistico-ricettiva a residenziale e la lottizzazione abusiva di tipo cartolare.

I ricorrenti eccepivano l’insussistenza del vincolo alberghiero, la legittimità del frazionamento e la persistenza della gestione unitaria, richiamando contratti di gestione e regolamento condominiale. Lamentavano inoltre l’omessa comunicazione di avvio del procedimento e l’illegittimo disconoscimento del certificato di agibilità.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal riparto dell’onere probatorio: nella repressione degli abusi edilizi vale il principio di vicinanza della prova, per cui grava sul ricorrente dimostrare le circostanze rientranti nella sua disponibilità (Cons. Stato, Sez. II, n. 1016 del 2024).

La lottizzazione abusiva è fenomeno unitario che prescinde dalla consistenza delle singole opere e può derivare dal solo mutamento di destinazione d’uso (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2648 del 2023; n. 5403 del 2021). L’intento lottizzatorio si desume da indizi complessivamente univoci.

Quanto al frazionamento di strutture alberghiere, la Corte richiama Cass. pen. n. 22038 del 2019: ciò che conta non è il regime proprietario, ma la configurazione della struttura come albergo, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta di soggetti per periodi predeterminati. Difettando tale requisito, la destinazione diventa residenziale.

Nel caso concreto i ricorrenti non hanno provato l’apertura al pubblico né la concreta gestione unitaria: mancano le registrazioni degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza, i contratti di locazione e sublocazione, i riscontri contabili. I contratti di gestione non imponevano ai proprietari di mettere a disposizione le unità, ma solo un onere di comunicazione preventiva. L’intento lottizzatorio emerge dalle operazioni catastali, dai certificati storici di residenza e dall’acquisto con agevolazioni “prima casa”.

Irrilevante la buona fede dei proprietari, poiché rileva il dato oggettivo della trasformazione urbanistica. La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 8/2014 attiene ai profili fiscali e non esclude l’obbligo di richiedere al Comune il cambio di destinazione. Legittimi il ripristino catastale e il divieto di utilizzo, poiché l’agibilità era stata rilasciata per la sola destinazione turistico-alberghiera, con decadenza automatica in caso di variazione. Il contraddittorio risulta garantito tramite l’amministratore condominiale. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.