Locazioni turistiche tra competenza comunale e superficie minima (TAR Lombardia n. 306 del 15.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le locazioni turistiche di alloggi in edifici residenziali, anche se gestite in forma non imprenditoriale, rientrano nella categoria delle case e appartamenti per vacanze di cui all’art. 26 della LR 27/2015, salvo le ipotesi marginali di locazione del tutto occasionale. I Comuni dispongono, oltre ai poteri di vigilanza e controllo, di un potere di integrazione delle prescrizioni regionali per profili riferibili ai propri compiti istituzionali, giustificato da motivi imperativi di interesse generale ai sensi dell’art. 8 comma 1-h del Dlgs. 59/2010. La superficie minima prevista dalle NTA comunali non è tuttavia opponibile alle porzioni di alloggio destinate a locazione turistica, poiché le norme regionali ne consentono l’utilizzazione parziale senza vincolo di metratura. Resta ferma la necessità di un titolo edilizio adeguato, dovendosi qualificare come manutenzione straordinaria il frazionamento senza opere con mutamento di destinazione d’uso.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di due immobili nel Comune di Sirmione classificati in zona B1, comunica al SUAP l’avvio di attività di locazione turistica in tre alloggi, due ricavati nell’immobile di via Colombare e uno in via Quasimodo. Con provvedimento prot. n. 3472 del 14 febbraio 2022 il responsabile del SUAP la diffida dall’esercizio dell’attività.

Per l’immobile di via Quasimodo si contesta la mancata indicazione della capacità ricettiva e della metratura calpestabile; per quello di via Colombare la difformità rispetto alla SCIA edilizia, dovuta alla divisione dell’unità in due alloggi di superficie inferiore ai 60 mq prescritti dall’art. 8.10 delle NTA. La ricorrente impugna la diffida e il regolamento comunale approvato con deliberazione consiliare n. 3 del 26 gennaio 2022, articolando numerose censure di incompetenza e di illegittimità delle prescrizioni tecniche.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge la tesi della distinzione netta tra case e appartamenti per vacanze e locazioni turistiche ex legge 431/1998. La materia è caratterizzata da continuità quantitativa tra la locazione occasionale e l’offerta organizzata di più appartamenti: solo le locazioni del tutto occasionali sfuggono alla categoria regionale. I richiami contenuti nell’art. 38 commi 8 e 8-bis e nell’art. 40 commi 9 e 10 della LR 27/2015 svolgono funzione di chiarimento, confermando che anche le gestioni non imprenditoriali ricadono nella disciplina delle case e appartamenti per vacanze.

Quanto ai poteri comunali, il Collegio riconosce ai Comuni non solo la vigilanza e la lotta all’abusivismo, ma anche l’integrazione delle prescrizioni regionali per i profili riconducibili ai compiti istituzionali: eliminazione delle barriere architettoniche, piano urbano del traffico in relazione ai parcheggi pertinenziali, condizioni di sicurezza, igiene e salubrità degli edifici. Tali esigenze integrano i motivi imperativi di interesse generale. Resta escluso, invece, ogni potere programmatorio o di contingentamento, non essendo presente una cornice normativa emergenziale e una valutazione sitospecifica del disagio abitativo.

Sulla diffida, il provvedimento è illegittimo per difetto di motivazione nella parte relativa all’immobile di via Quasimodo, dove la richiesta di documentazione non è accompagnata dal parametro normativo di riferimento. Per via Colombare, il Tribunale ritiene illegittima l’applicazione della superficie minima: le norme regionali consentono la locazione di singole porzioni di alloggio e la destinazione turistica parziale, con deroga alla disciplina comunale sulla metratura. Il contrasto con la SCIA edilizia è però fondato, poiché il frazionamento con cambio di destinazione d’uso integra manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 3 comma 1-b del DPR 380/2001 e richiede quantomeno la CILA.

Passando al regolamento, sono legittime le prescrizioni su barriere architettoniche e agibilità, quest’ultima correttamente richiesta anche in corso di attività. Sono invece illegittimi gli art. 5 e 7 nella parte in cui non ammettono soluzioni alternative per i parcheggi, e l’art. 8 per il termine annuale non prorogabile di adeguamento degli impianti, temperato dalla necessità di proroghe motivate. L’art. 10 è interpretato nel senso che le sanzioni comunali si applicano ai soli adempimenti introdotti dal regolamento stesso. Il ricorso è quindi parzialmente accolto, con effetto conformativo sulla nuova dichiarazione di inizio attività e termine di 90 giorni per la conclusione del procedimento.