Mutuo fondiario, restrizione ipotecaria subordinata a perizia e insindacabilità della garanzia genetica (ABF Collegio di Milano n. 1702 del 25.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di mutuo fondiario, il diritto del debitore alla parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati, previsto dall’art. 39, comma 5, TUB, presuppone che dai documenti prodotti o da perizie risulti che i beni residui vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TUB. L’intermediario non rifiuta illegittimamente la richiesta quando la subordina alla presentazione di una perizia aggiornata idonea a comprovare il valore attuale degli immobili residui, che ben può discostarsi da quello assunto in fase di erogazione. La lamentata sproporzione genetica tra garanzia e credito non è invece sindacabile dall’Arbitro: ove la legge non preveda un diritto di modifica delle garanzie convenute, la revisione del regolamento negoziale rimane affidata alla discrezionalità valutativa della banca. L’art. 2873, primo comma, cod. civ. conferma che l’azione di riduzione non è ammessa quando la quantità dei beni o la somma sia stata determinata per convenzione.

Il Fatto

La ricorrente stipulava con l’intermediario un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di un immobile. A garanzia del finanziamento veniva iscritta ipoteca su due immobili: quello di proprietà esclusiva della cliente e un secondo immobile di proprietà dei genitori. La cliente assumeva che il rapporto tra importo del mutuo e valore dell’immobile acquistato (loan to value) fosse inferiore all’80% e che la seconda ipoteca costituisse un eccesso di garanzia contrario ai principi di correttezza, trasparenza e proporzionalità ex art. 117 TUB.

Dopo un reclamo del marzo 2025, con cui chiedeva lo svincolo della seconda ipoteca, la banca si dichiarava disponibile a valutare la restrizione ipotecaria previa perizia comprovante il valore della garanzia residua. La ricorrente contestava la richiesta di perizia, ritenendo i valori immobiliari già noti all’intermediario, e domandava anche il ristoro dei costi di polizze e spese connesse all’ipoteca aggiuntiva.

La motivazione del Collegio

Il Collegio richiama l’art. 39, comma 5, TUB e la lettura datane dal Collegio di Coordinamento con la decisione n. 6137/2014: le due ipotesi previste dalla norma — riduzione proporzionale della somma iscritta dopo l’estinzione della quinta parte del debito e parziale liberazione degli immobili — sono alternative e non cumulative. Il diritto alla liberazione prescinde quindi dall’estinzione della quinta parte, ma richiede la prova che i beni residui costituiscano garanzia sufficiente secondo le modalità dell’art. 38 TUB e della Delibera CICR del 22 aprile 1995, che fissa all’80% del valore dei beni ipotecati l’ammontare massimo del finanziamento fondiario.

Sul piano applicativo, il Collegio rileva che il debito residuo alla data della richiesta ammontava a € 138.649,35 e che l’immobile di esclusiva proprietà della ricorrente era stato acquistato a € 205.000,00. La banca, tuttavia, non ha opposto un rifiuto: ha subordinato la restrizione alla presentazione di una perizia aggiornata, che la cliente non ha prodotto. Il mancato adempimento di questo presupposto documentale rende la domanda non accoglibile, non essendo possibile verificare l’attualità del valore della garanzia residua.

Quanto alla dedotta sproporzione genetica della garanzia, il Collegio segue l’orientamento dei Collegi territoriali (Collegio di Palermo n. 16672/2021, Collegio di Roma n. 3189/2013, Collegio di Milano n. 225/2021): in assenza di un diritto normativo di modifica delle garanzie, la domanda di revisione delle condizioni originarie si risolve in una nuova definizione consensuale del rapporto, sottratta al sindacato dell’Arbitro. L’art. 2873, primo comma, cod. civ. esclude l’azione di riduzione quando la quantità dei beni o la somma sia determinata per convenzione, e la coesistenza di più garanzie per il medesimo credito non integra di per sé illiceità né difetto di causa concreta.

Il Collegio respinge anche la richiesta di ristoro dei costi di polizze e spese, non quantificata e contraddetta dal fatto che la cliente ha stipulato una polizza più conveniente. Quanto al preteso danno da mancata surroga, il diniego prodotto è generico e non consente di ravvisare alcun nesso causale con l’assetto delle garanzie. Il ricorso è quindi rigettato.