Distinzione tra muro di cinta e muro di fabbrica e rispetto delle distanze legali (Cass. civ. Sez. II n. 32187/2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, il muro di cinta, che non è soggetto al computo delle distanze tra costruzioni ai sensi dell’art. 878 c.c., è solo quello con facce emergenti dal suolo, destinato alla demarcazione del confine e alla separazione dei fondi, che si presenti separato da ogni altra costruzione. Esula da tale nozione il muro eretto in sopraelevazione di un fabbricato, a delimitazione di una terrazza di copertura, allorché la chiusura del terrazzo comporti la creazione di un nuovo vano e l’aumento di volumetria, trasformando il muro di cinta in muro di fabbrica, con conseguente obbligo di rispetto delle distanze legali ex artt. 873 e 878 c.c. L’ottenimento della concessione edilizia o il generico consenso del vicino non escludono, di per sé, la violazione delle prescrizioni sulle distanze, occorrendo la prova del consenso specifico e scritto alle violazioni stesse.

Il Fatto

Una proprietaria agiva in giudizio nei confronti del confinante, chiedendo l’accertamento della comproprietà di un cortile comune, l’inibitoria dell’uso esclusivo e la rimozione di un tubo di scarico. Il convenuto proponeva domanda riconvenzionale per l’usucapione del cortile e per l’arretramento delle pareti dell’immobile dell’attrice, poiché, nel ricostruirlo, era stato chiuso un terrazzino, ampliando la costruzione senza rispettare le distanze legali. Il Tribunale di Siracusa accoglieva la domanda di rivendicazione della comproprietà del cortile e rigettava la domanda di usucapione e le altre domande riconvenzionali. La Corte d’appello di Catania, con sentenza n. 429/2021, confermava integralmente la pronuncia di primo grado. Avverso tale sentenza, la proprietaria proponeva ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione delle norme sulle distanze legali in relazione alla chiusura del terrazzino.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione. Il Collegio, in ordine al primo e al secondo motivo (contestazione della comproprietà del cortile e dell’usucapione), li dichiara infondati, rilevando che si tratta di censure che mirano a ottenere una rivalutazione dei fatti di causa, già debitamente esaminati dal giudice di merito. La Corte d’appello ha correttamente ritenuto che il cortile rientrasse tra le parti comuni dell’edificio ex art. 1117, n. 1, c.c., essendo destinato a dare aria e luce allo stabile, e che le deposizioni testimoniali sulla delimitazione del cortile non fossero sufficienti a vincere la presunzione di comproprietà, in difetto di un titolo di segno contrario e di prova dell’uso esclusivo ultraventennale. La Corte richiama il principio della doppia conforme per i motivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., in quanto l’appello è stato instaurato dopo l’11 settembre 2012, e la ricorrente non ha dimostrato l’eterogeneità delle motivazioni.

La Corte accoglie il terzo motivo, relativo alla violazione delle distanze legali per la chiusura del terrazzino. Il Collegio richiama il consolidato orientamento secondo cui il muro di cinta, che non è soggetto al computo delle distanze tra costruzioni ai sensi dell’art. 878 c.c., è solo quello che si presenta separato da ogni altra costruzione. Esula da tale nozione il muro eretto in sopraelevazione di un fabbricato, a delimitazione di una terrazza di copertura, allorché la chiusura del terrazzo comporti la creazione di un nuovo vano e l’aumento di volumetria, trasformando il muro di cinta in muro di fabbrica, con conseguente obbligo di rispetto delle distanze legali ex artt. 873 e 878 c.c. La Corte censura la sentenza impugnata per avere ritenuto legittima la sopraelevazione sulla base della conformità edilizia e del generico consenso del vicino, senza verificare se il muro, dopo la chiusura, fosse divenuto un muro di fabbrica e se il consenso fosse stato specifico e scritto alle violazioni delle distanze, ai sensi dell’art. 1350, n. 4, c.c. Il generico consenso al progetto non è sufficiente a provare l’accettazione della violazione delle distanze.

La Corte rigetta il quarto motivo (sugli scarichi fognari), ritenendolo infondato, poiché la Corte d’appello ha accertato che l’unico impianto di scarico era stato realizzato con il consenso di entrambe le parti sulla base di un progetto unitario, e la doglianza tende a censurare gli accertamenti in fatto. Rigetta anche il quinto motivo (sulla grondaia), rilevando che l’art. 889 c.c. non trova applicazione in tema di uso della cosa comune, essendo la materia regolata dalle norme del condominio, e che il giudice di merito ha correttamente verificato la compatibilità dell’opera con la struttura condominiale.

Implicazioni Pratiche

1. Distinzione tra muro di cinta e muro di fabbrica: in caso di chiusura di un terrazzo o di sopraelevazione, l’avvocato del proprietario confinante deve eccepire che il muro, se incorporato in una nuova costruzione e divenuto parte di un vano, perde la qualifica di muro di cinta e deve rispettare le distanze legali ex art. 873 c.c., non potendo il vicino invocare l’art. 878 c.c. per sottrarsi all’obbligo di distanza.
2. Consenso del vicino e violazione delle distanze: per contestare la legittimità di una costruzione che viola le distanze, la difesa deve eccepire che il generico consenso del vicino al progetto edilizio non costituisce prova dell’accettazione della violazione delle distanze, occorrendo un consenso specifico e scritto ai sensi dell’art. 1350, n. 4, c.c.; la mera conformità edilizia non esclude la violazione dei diritti del vicino.
3. Onere probatorio sull’usucapione in condominio: per far valere l’usucapione di una parte comune (es. cortile), la difesa deve provare il possesso esclusivo e animo domini ultraventennale, con atti inequivoci di esclusione degli altri condomini, non essendo sufficienti mere opere di delimitazione che non impediscono l’accesso e l’uso da parte degli altri comproprietari; la presunzione di comproprietà ex art. 1117 c.c. può essere vinta solo da un titolo di segno contrario o da un possesso che abbia determinato l’usucapione.

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